Какие квартиры не стоит брать в новостройках в 2023 году — рассказал риелтор
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие квартиры не стоит брать в новостройках в 2023 году — рассказал риелтор». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Бытует мнение, что квартира, купленная на стадии закладывания фундамента, обойдется дешевле. Но еще и есть мнение, что это рискованное решение и вы рискуете остаться без средств и долгожданных квадратных метров.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Тщательно выбирать застройщика
Выбирать застройщика нужно тщательно. Рынок пестрит компаниями, которые обещают быстро и качественно построить жилой комплекс. Предпочтение стоит отдавать тем, кто зарекомендовал себя и сдал не один объект. Обращайте внимание на репутацию. Ознакомьтесь на интернет — ресурсе с отзывами от дольщиков, кто уже получил готовые квартиры.
Изучите рейтинг. У всех застройщиков имеется странички в соцсетях и собственные сайты. В основном львиную долю информации по проектам можно узнать из интернета, но лучше связаться с представителями и назначить встречу. Если вы определились, с вами заключат договор. По правилам договора девелопер обязан предоставлять информацию о ходе строительства.
Также не стесняйтесь узнавать о наличии документов на строительство. Хороший застройщик будет иметь все документы.
В первую очередь — документы на землю. Это может быть аренда, субаренда или собственность. Назначение строительства играет большую роль. В случае предназначения земли для индивидуального строительства застройщик не имеет права строить жилой комплекс. Необходимо разрешение на стройку. Без него стройка не законна.
Разрешение должно быть оформлено на имя застройщика. Документ должен быть действующим.
Когда выгоднее покупать?
Эксперт Циан. Аналитики отметила, что в прошлом году на рынок выходило все больше предложений с большими скидками. Например, уже к концу 2022 года квартиры в столице были дешевле примерно на 13% к рынку.
«Будут ли новинки рынка более востребованы покупателями – зависит не только от более низкого уровня цен на них. Стоит учитывать и те скидочные программы, которые предлагают застройщики на лоты в высокой стадии готовности», — подчеркнула Лапшина.
Однако Коркка считает, что покупателей могут привлечь и невысокие цены объектов на стадии котлована.
«Атмосфера неопределенности, возникшая в 2022 году под влиянием политических и экономических потрясений, вынуждала граждан отказываться от вложений в строящееся жилье», — добавила управляющий партнер компании «Метриум».
В этом случае столичные застройщики стали устанавливать доступные цены на старте продаж. На начальном этапе жилье стоит примерно на 25% меньше, чем в уже введенных домах.
Районы с высоким спросом
По словам Коркка, территориально покупателям в 2022 году в старых границах города были интересны районы Очаково-Матвеевское (ЗАО), Хорошево-Мневники (СЗАО), Даниловский район (ЮАО), Нижегородский район (ЮВАО), Покровское-Стрешнево (СЗАО).
«Все эти районы отличаются хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и наличием зеленых зон», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум».
Эксперт Циан. Аналитики добавила, что в районе Очаково-Матвеевское оформили 4,8 тыс. ДДУ, а в Нижегородском – 3,5 тыс. договоров.
Также в лидерах оказалась новая Москва. Лашина уточнила, что здесь самым привлекательным для приобретения жилья в массовом сегменте считается поселение Сосенское – 7,7 тыс. сделок за год.
По округам в тройку лидеров попали Новомосковский АО (20 тыс. ДДУ), Юго-Восточный (12,8 тыс. ДДУ) и Западный (9,6 тыс. ДДУ).
Особенности передачи объекта
Законодательный акт №1732 (от 30.09.22) продлевает до 30.06.23 действие особых условий передачи готового объекта участникам долевого строительства.
В частности, продолжают действовать такие нормы, как:
- сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
- требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
- при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
- при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
- в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
- все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.
При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Чтo бyдeт c цeнaми нa жильe в тeкyщeм гoдy?
Te, ктo плaниpyют пpиoбpecти квapтиpy, нaвepнякa зaдaютcя вoпpocoм, выгoднo ли пoкyпaть нeдвижимocть ceйчac, или cтoит пoдoждaть.
Бeзycлoвнo, цeны нa нeдвижимocть oпpeдeляютcя нe тoлькo внyтpeнними фaктopaми (caмoй квapтиpoй и cитyaциeй нa pынкe жилья), нo и внeшними oбcтoятeльcтвaми (cyщecтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм, нoвыми пpaвoвыми инициaтивaми). B дaннoй cитyaции кpaйнe вaжны вcтyпившиe 1 июля 2018 гoдa пoпpaвки в Ф3-214, peгyлиpyющиe дoлeвoe cтpoитeльcтвo. Tpeбoвaния к зacтpoйщикaм cepьёзнo yжecтoчилиcь.
Taк, дoлeвoe yчacтиe, пpи кoтopoм пoкyпaтeли жилья инвecтиpyют cpeдcтвa в cтpoйкy, yпpaзднeнo. Teпepь cтpoитeльcтвo финaнcиpyeтcя зa cчёт бaнкoвcкиx кpeдитoв, a тoчнee, нa тaк нaзывaeмыe cчeтa эcкpoy.
Кoмпaнии-зacтpoйщики бoльшe нe мoгyт пpивлeкaть дeнeжныe cpeдcтвa дoльщикoв нaпpямyю. Cpeдcтвa пoкyпaтeлeй дoлжны пocтyпaть нa cпeциaльныe бaнкoвcкиe cчeтa – эcкpoy. Пoкa дoм нe бyдeт ввeдeн в экcплyaтaцию, бaнк нe пepeвoдит дeньги зacтpoйщикy. Пo cyти, зacтpoйщики лишaютcя пpямoгo дocтyпa к этим cpeдcтвaм.
Дpyгим cyщecтвeнным измeнeниeм являeтcя ввeдeниe oбязaтeльнoгo тpeбoвaния пo oпытy. Bвoдитcя пoнятиe – «cпeциaлизиpoвaнный зacтpoйщик», кoтopый дoлжeн имeть бoлee тpex лeт oпытa cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpныx дoмoв oбщeй плoщaдью нe мeнee 10 тыc. кв. м.
Бoлee тoгo, oтнынe зacтpoйщик, кoтopый нapyшил cpoки cтpoитeльcтвa cвoиx oбъeктoв, нe cмoжeт нaчaть peaлизaцию нoвoгo пpoeктa.
Oчeвидны пocлeдcтвия дaннoгo зaкoнa: yxoд c pынкa мeлкиx зacтpoйщикoв. Этo, в cвoю oчepeдь, cкaжeтcя нa cooтнoшeнии cпpoca и пpeдлoжeния нa pынкe пepвичнoгo жилья. Экcпepты пpeдyпpeждaют, чтo pocт цeн в этoм гoдy бyдeт вecьмa динaмичecким и peзким. Нa вoпpoc – пoдopoжaют ли квapтиpы – oтвeт oчeвидeн. Квapтиpы пoдopoжaют. Taким oбpaзoм тeм, ктo плaниpoвaл пpиoбpecти нeдвижимocть в нoвocтpoйкe в ближaйшee вpeмя, cлeдyeт пoтopoпитьcя.
Влияние инвестиционной привлекательности на риски покупателя
Инвестиционная привлекательность напрямую влияет на то, будет ли завершен объект строительства, или нет. Зачастую застройщики не обладают всей необходимой суммой, чтобы возвести объект. Поэтому они привлекают инвесторов – долевых участников, которые и финансируют процесс возведения. Инвесторы – это те покупатели, которые в итоге хотят получить недвижимость.
Так вот: чем больше инвесторов будет хотеть вложить свои средства, тем больше гарантий в том, что он будет завершен. Все достаточно просто.
Поэтому, если Вы видите, что у конкретного застройщика уже на базе строительства реализуются почти все объекты, это говорит о его инвестиционной привлекательности на рынке. Следовательно, необходимо покупать новострой именно у такого продавца.
Таким образом, главный и единственный вывод в том, что выбор жилья на первичном рынке сложен, и его не так просто сделать. Для правильного выбора необходим комплексный подход, нельзя однозначно выделить те группы факторов, которые на него влияют. Кроме того, всегда работает индивидуальный подход: для кого-то важен этаж и высота потолка, для кого-то близость метро и т.д. Мы предоставили все факторы влияния, на которые следует ориентироваться. Но Вы можете некоторыми из них и пренебречь, нет единого золотого стандарта.
Прогнозы экспертов: что будет со спросом и ценой на новостройки в ближайшие месяцы
Эксперты в области недвижимости дают схожие прогнозы о том, что будет со спросом. Почти все согласны с тем, что спрос на новостройки значительно превысит востребованность вторичного жилья. Помимо государственной поддержки, у новостроек есть значительное преимущество — повышенный уровень комфорта и качества.
Как отмечает совладелец «Группы Родина» Владимир Щёкин, «вторичное жилье стремительно стареет физически и морально. Для проведения ремонта нужно много денег, так как цены на строительные и отделочные материалы резко возросли. В такой ситуации интерес ко вторичному рынку будет ограниченным».
При этом общее количество сделок может измениться. И, скорее всего, это будет снижение: резко падать, как это было после 21 сентября, показатель вряд ли будет, но уменьшиться на 5–10% может. По предположениям специалистов, динамика будет зависеть от объёмов и темпов мобилизации, мер поддержки от государства.
Серьёзного колебания цен аналитики не прогнозируют. Большинство сходится во мнении, что они изменятся не более чем на 3–5%.
С одной стороны, на цены давит растущая себестоимость строительства. С другой — низкая платёжеспособность населения. Девелоперы понимают, что существует опасный ценовой предел, при достижении которого покупатели будут вынуждены уйти на вторичный рынок. Поэтому в ближайшие полгода им придётся балансировать между этими двумя значениями.
Что выгодней купить: «первичку» или «вторичку»?
Многие люди считают, что квартиры в новом доме стоят баснословных денег по сравнению с такими же квартирами, что и в старых домах. Однако на практике оказывается противоположная ситуация: нередко можно встретить такие предложения, где цены на вторичку оказываются выше, чем на первичку. Так что дешевле: вторичное жилье или новостройка?
Цены на жилье формируются по многим принципам: расположение дома на карте города, общее состояние дома и конкретной квартиры, качество строительства, наличие инфраструктуры и др.
Для вторичного рынка недвижимости цены формируются исходя из следующих факторов:
- расположение дома (наличие поблизости леса, парка, водоема, речки и т. д.;
- близость к магазинам, транспортной развязке, различным социальным объектам);
- тип дома – панельный, кирпичный, «хрущевка», «сталинка» и т. п.;
- год постройки дома – квартиры в старых, ветхих домах будут стоить дешевле, чем в панельных;
- количество комнат, общая площадь квартиры, этажность ее расположения;
- состояние объекта – наличие ремонта, необходимых коммуникаций.
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.