Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спорные вопросы по поводу продления договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.

Пролонгация аренды на неопределенный срок

Арендные правоотношения могут быть ограничены конкретным сроком или наступлением какого-либо события, но могут и не ограничиваться временными рамками. Если стороны пришли к договоренности изменить срок действия основной сделки по второму варианту, то им необходимо заключить соглашение о продлении договора на неопределенный срок.

Для этого следует сформировать пункт о сроке сделки в следующей редакции: «Имущество передается в аренду на неопределенный срок». Также неопределенный срок сделка имеет в том случае, если иное не оговорено сторонами (это правило закреплено в абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК).

После окончания срока действия договор аренды, согласно п. 2 ст. 621 ГК, пролонгируется на неопределенный срок автоматически, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не высказывает по этому поводу никаких претензий. При этом важно учитывать, что если стороны не определили иного, то договорные отношения, не имеющие временных ограничений, могут быть расторгнуты любой из сторон при уведомлении контрагента за месяц (или за три, если речь идет о недвижимом имуществе). Об общих нюансах пролонгации договора аренды читайте в другой нашей статье по этой ссылке.

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

Возможна ли автоматическая пролонгация?

Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.

Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.

Правила составления соглашений о продлении договора аренда

Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости. Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями. Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?

При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путём подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.

Инициатор пролонгации договора аренды

Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.

Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.

Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:

• обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
• составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
• подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.

Письменный порядок пролонгации аренды коммерческих помещений

По гражданскому законодательству в договоре найма нежилого помещения можно зафиксировать порядок продления. К примеру, там никто не запрещает указать, что если арендатор желает продлить договор, то он обязан оповестить об этом в письменном виде арендодателя за обозначенное количество дней до окончания срока действия соглашения. Стандартно предупреждают минимум за месяц. Однако стороны могут предусмотреть и другие сроки.

Что же касается формы письменного уведомления, то и здесь возможны варианты. Например, это может быть непосредственно письмо или уведомление. Арендодатель вполне способен разработать собственную форму, которую арендатору и будет предложено заполнить. Если использование конкретного документа имеет принципиальное значение, то это нужно оговаривать в тексте договора.

Письменный порядок пролонгации означает усложнение порядка продления. Однако в то же время такой вариант пролонгации позволяет сторонам сохранить контроль над происходящим. Арендодатель будет заранее знать, когда именно арендатор решит съехать, на что ему рассчитывать.

Преимущества этого способа очевидны: больший контроль над происходящим, упорядоченность. Что же касается недостатков, то в первую очередь надо отметить увеличение времени, которое требуется на такую процедуру, а также её усложнение. Если у арендодателя есть целый ряд арендаторов, то такие сообщения нужно долго обрабатывать.

Но в целом у этого варианта преимуществ больше, чем недостатков. Он позволяет обеим сторонам контролировать происходящее.

Подводные камни заключения дополнительного соглашения к договору аренды

Дополнительное соглашение кажется привлекательным и удобным инструментом. Оно позволяет сторонам сэкономить на разработке нового договора с нуля. Это особенно удобно, когда такое соглашение является многостраничным. Разработка всего с нуля означает существенные потери. Она также подразумевает довольно большие временные траты. То есть дополнительное соглашение – удобный и предпочтительный вариант.

Однако в данном случае стоит учесть массу важных моментов:

• Такое соглашение не должно вступать в противоречие с основным договором и законодательством. Его заключение стоит поручить опытным юристам, которые хорошо разбираются в нюансах. Кроме того, очень важно, чтобы само дополнительное соглашение не содержало пунктов, которые будут внутреннее противоречить друг другу. Это значит, что к его оформлению нужно подойти так же, как и к составлению самостоятельного договора. Однако заключение дополнения быстрее и стоит дешевле. Последнее особенно важно в современных экономических реалиях.
• Если допустить какие-то ошибки в дополнительном соглашении, оно может быть признано недействительным. В большинстве случаев в такой ситуации считается, что пролонгированным остаётся основной договор. Однако многое зависит от контекста ситуации.
• Если основной договор подписывался на срок больше 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Это касается и дополнительного соглашения. В этом плане оно наследует правовую судьбу договора.
• При составлении дополнительного соглашения надо учитывать и подзаконные нормативно-правовые акты, которые влияют на всю отрасль. Кроме того, следует принимать во внимание положение дел в регионах. Не забывайте, что в РФ есть как федеральное, так и региональное законодательство. Последнее имеет не должно противоречить федеральному. Так что у заключения дополнительного соглашения могут быть свои особенности.

Продление (пролонгация) договора аренды – вполне допустимая процедура. Стороны могут провести её следующими способами:

1. Заключить дополнительное соглашение о продлении. Здесь крайне важно указать, что речь идёт именно о продлении, а не об изменении условий, касающихся срока действия. На первый взгляд эти понятия одинаковы, но формально при изменении условий договор превращается в долгосрочный, а при продлении отношений – нет. Из этой практики исходят арбитражные суды.
2. После того как окончился срок, арендатор и арендодатель заключают новый договор на тех же или других условиях. Хотя при этом аренда будет продолжаться, регистрация не потребуется.
3. Указать в договоре условие об автоматической пролонгации. В этом случае если за определённое время, согласованное арендатором и арендодателем, никто не заявит об отказе от продления аренды, она будет считаться продлённой на новый срок.
4. Просто ничего не делать. Если после окончания срока арендатор продолжает оплачивать пользование помещением, а арендатор не требует возврата, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор продляется, но уже на неопределённый срок.

Что такое преимущественное право?

Согласно ст. 684 ГК РФ, арендатор обладает преимущественным правом на перезаключение (продление срока действия) договора с арендодателем. За 3 месяца до истечения срока действия договора аренды сторонам необходимо обсудить возможность пролонгации арендного договора на прежних или новых условиях. Если же стороны не уведомили друг друга о намерении прекратить деловые отношения, тогда договор автоматически продляется на изначальных условиях на тот срок, который в нем указан.

Допустимая причина для отказа арендатору в продлении договора – намерение арендодателя отказаться от сдачи данной квартиры в аренду на срок не менее 1 года. Если же в течение этого года арендодатель все-таки сдаст квартиру в аренду, то бывший арендатор вправе в судебном порядке требовать признать новый договор с новым арендатором недействительным или взыскать возмещение ущерба.

Арендатор не может требовать от арендодателя разрешения подселить в квартиру новых жильцов, сверх того числа, которое указано в договоре. Этот пункт является существенным условием, поэтому нарушать его в одностороннем порядке арендатор не вправе. Только с согласия арендодателя в квартиру могут быть заселены новые жильцы и зарегистрированы на временной основе.

Можно ли его пролонгировать?

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем нежилого объекта недвижимости, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 610 ГК РФ утверждает возможность заключения договора о временном пользовании помещением на обозначенный или неопределенный период. Законом допускается пролонгация срока аренды, при этом арендатор имеет приоритетное право перед третьими лицами (ст. 621 ГК РФ).

Исключительным правом допустимо воспользоваться при соблюдении условий:

• в договоре или законодательных актах нет указаний на отсутствие приоритета перед третьими лицами;
• арендатор исправно исполнял все обязательства по контракту;
• он предварительно проинформировал арендодателя о намерении пролонгации (не менее чем за 3 месяца или согласно условиям контракта).

При несоблюдении требований владелец объекта вправе оформить контракт с иным лицом.

Продление договора аренды нежилого помещения: оформление доп. соглашения и другие способы пролонгации

Чёткого определения, что такое нежилое помещение, законодательство РФ не содержит. Исходя из этого, к данной категории можно отнести все помещения, которые не имеют признаков жилых (предназначенных для постоянного проживания людей).

Иногда возможна смена назначения жилого помещения на нежилое. Обратный перевод также допускается, но является сложной процедурой.

Для осуществления своей коммерческой деятельности предприниматели часто берут нежилую недвижимость в аренду, иногда с последующим выкупом. Такие правоотношения оформляются договором аренды.

Данный документ должен содержать полные наименования контрагентов и их реквизиты, систему налогообложения, применяемую арендодателем, характеристику предмета договора (описание свойств объекта (площадь, место расположения, подтверждение права собственности или права сдачи в субаренду), величину арендных платежей (и возможность их увеличения, если таковое предусмотрено), права и обязанности контрагентов, регламент передачи помещения, срок действия контракта и процедура его продления (если срочный), алгоритм разрешения споров.

Пролонгация договора найма жилого помещения

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость.

Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр.

Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.

Продление договора аренды нежилого помещения

ГК не предусматривает такой разновидности соглашений, как договор аренды помещений. Однако считать такие сделки не названными гражданским законодательством нет оснований. Исходя из смысла информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53 и сложившейся правоприменительной практики, на аренду помещений распространяются общие нормы об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), а также отдельные нормы о возмездном пользовании зданиями и сооружениями (§ 4 гл. 34 ГК).

Руководствуясь ст. 651 ГК, которая гласит, что аренда зданий и сооружений оформляется единым письменным документом, который при годовой или большей длительности действия подлежит государственной регистрации, можно предположить, что и продление договора аренды нежилого помещения должно регистрироваться. Однако не всё так однозначно:

• Продление арендных правоотношений, существовавших менее года, на такой же срок после истечения первоначального периода времени считается урегулированным новым соглашением. То есть даже если совокупная длительность сроков составит или превысит год, соглашение не подлежит госрегистрации (п. 10 Обзора практики из письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59).
• Несмотря на то что правоотношения между сторонами с момента автоматической пролонгации могут существовать год и более, нет необходимости регистрировать возобновленный договор аренды недвижимости (п. 11 Обзора практики).

Какие вопросы часто возникают у арендаторов?

В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды, многие наниматели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:

1. Надо ли обращаться в Росреестр для регистрации соглашения?
2. Новое соглашение будет означать, что срок договора превысил год?

Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.

Похожие записи:

• Налоговый вычет на лечение
• Как восстановить исполнительный лист по алиментам, если он утерян?
• Документы на возмещение средств из ФСС в 2023 году за 2023