Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.

В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Статус «квартира» и статус «жилое помещение». Отличия

Очень часто наши клиенты задают вопрос: «Чем же отличается статус жилого помещения от статуса квартир?» и я, в свою очередь, постараюсь максимально развернуто ответить на данный вопрос.

И так, рассмотрим, что же такое квартира, как таковая с точки зрения закона. В соответствии со статьей 16 Жилищного Кодекса РФ «Виды жилых помещений» квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящая из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Статус жилые помещения. 15-я статья объясняет статус «жилое помещение» развернуто: изолированный, пригодный для постоянного проживания объект недвижимости. Это помещение должно отвечать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. По сути, жилое помещение – это обширное понятие, в структуру которого входит понятие «квартира», а помимо него – «жилой дом», «комната», «часть комнаты», «часть дома».

Значит, по закону принципиальных отличий нет! Но так ли это? Давайте постараемся рассмотреть поподробнее:

 Если помещение имеет статус «квартира», то при переходе права собственности вы получаете выписку из ЕГРП (с 15 июля 2016 года свидетельства на право собственности упразднены), где будет прописано в графе вид собственности «квартира», а назначение земельного участка НЕ указывается, так как само собой подразумевает, что многоквартирный жилой дом расположен на участке, имеющим назначение «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Дома, в которых выдаются выписки со статусом «квартира» на 100% проходили государственные экспертизы строительства на всех этапах и не имеют проблем с подключением коммуникаций и выделении техусловий. Помещение со статусом квартир могут приобретать и иностранные граждане, не резиденты РФ.

 Если помещение имеет статус «жилое помещение», при переходе права собственности вы получаете две выписки из ЕГРП: в первой выписке будет указан вид права собственности «жилое помещение», а во второй будут прописаны доли всех собственников на земельный участок, под данным многоквартирным жилым домом, в том числе и ваша доля. Но, данный земельный участок будет иметь назначение «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства». Помещения со статусом «жилое помещение» не могут приобрести граждане других стран, так как нерезиденты не имеют права приобретать в собственность земельные участки на территории РФ.

В данном случае следует задать два главных вопроса:

1. В каком году был построен и введен в эксплуатацию данный многоквартирный дом;

2. Наличие Техусловий на подключение всех коммуникаций к данному дому;

И так, в каком году был построен и введен в эксплуатацию дом со статусом жилые помещения. Дело в том, что с 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые исключают возможность строительства многоквартирного жилого дома на участке ИЖС и дальнейшего его перевода в статус жилых помещений.

Поясню! До этого момента Застройщики (в том числе и физические лица) строили многоквартирные жилые дома на участке с назначением Индивидуального Жилого Строительства (ИЖС) в некотором роде в обход законодательства. Дело в том, что на участке ИЖС нельзя по закону построить здание свыше 3-х этажей. Поэтому, для того чтобы узаконить строительство Застройщик применял многоэтапную схему: доводил строительство до третьего этажа и получал свидетельство о собственности на свое имя, затем заказывал проект реконструкции и получал свидетельства на весь дом уже по решению суда. При данной схеме право собственности на весь дом и все помещения соответственно принадлежат одному Застройщику либо физическому лицу.

То есть в данном случае государственный технадзор не мог производить проверки на этапах строительства, а только непосредственно при вводе в эксплуатацию. Отсюда вытекает второй вопрос: наличие технических условий на подключение коммуникаций.

Если техусловия для подключения коммуникаций выделены на индивидуальный жилой дом, рассчитанные на строительство частного дома или коттеджа, а построен многоквартирный жилой дом на 50 квартир, то можно задаться вопросом – а как же в дом будет поступать электричество, питьевая вода и как будет работать система водоотведения (канализация), рассчитанные на 5-10 человек? Но! Ответственные застройщики в Адлере получают техусловия на то количество квартир, которое будет построено. В данном случае, если техусловия выделены правильно, то опасаться не стоит.

Подытожим. Застройщики, которые ввели в эксплуатацию дома до 1 сентября 2015 года могут не опасаться исков и претензий от Администрации к их объектам недвижимости. То есть помещения со статусом «жилые» можно без опасений приобретать в данных домах при условии правильно, подчеркну правильно выделенных технических условий, удовлетворяющим потребностям данного дома.

По сути статус «квартира» и статус «жилое помещение» фактически одно и то же. Оба статуса позволяют оформить объект недвижимости в собственность, получить прописку, оформить ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, передать имущество по наследству или подарить.

Основные сходства и различия?

Если рассматривать каждый из объектов с точки зрения их определения в ЖК РФ, то может показаться, что между ними нет особых различий. В действительности разница между статусами «жилое помещение» и «квартира» велика.

Дома, где продаются объекты с квартирным статусом возводятся на участках земли с соответствующим назначением. Возведение объекта согласовано, получено разрешение на строительство, имеется вся необходимая проектная документация. При сдаче построенного объекта присутствуют все контролирующие органы, полностью подключены коммуникации. На основании разрешения на введение в эксплуатацию дома, покупатель получает право собственности на все объекты, построенные в жилом комплексе.

Дома, в которых на продажу представлены «жилые помещения» строятся на участках с назначением ИЖС. Застройщик возводит дом, разделяет его на отдельные помещения/комнаты, ставит на кадастр и только после этого получает право осуществлять продажу.

Что касается вопроса ипотеки, то тут разница между квартирой и жилым помещением не принципиальна. Практика показывает, что банки неохотно одобряют кредит только в том случае, если дом с жилыми помещениями находится на этапе строительства. В остальных случаях, в ипотеку можно купить даже апартаменты, которые, как известно, к жилым помещениям не относятся.

Образец искового заявления о признании квартиры частью жилого дома

• название и реквизиты правоустанавливающего документа;
• этажность здания, площадь и иные характеристики объекта;
• правообладателей остальных квартир, находящихся в доме;
• доказательства того, что каждая половина строения – структурно обособленное помещение;
• перечень общего имущества (коридор, подвальные помещения, санитарное оборудование, обслуживающее дом и пр.);
• ссылки на законы, где говорится об определении жилья, как квартиры или частного дома;
• адрес, по которому расположен объект недвижимости;
• причина обращения в судебные органы.

1. общая информация, где указывается правоустанавливающие документы на жилье, адрес строения и т.д.;
2. описание объекта недвижимости и подтверждение обособленности каждой квартиры;
3. отсылки на законодательные нормы, доказывающие необходимость и возможность признания конкретного факта;
4. просьба о совершении определенного действия (признать квартиру частью дома);
5. подпись, дата и перечень прикрепленных документов или их заверенных копий.

Можно ли перевести долю в квартире в комнату

Мнение эксперта

Соколов Александр Константинович

Юрист-практик с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в экспертизе документов.

Под переводом доли в праве собственности на квартиру понимается определение порядка использования жилого помещения. Рассмотрим, для чего необходима данная процедура.

С одной стороны, у собеседника есть доля в квартире. Она отражается в правоустанавливающих документах.

Однако понятие долевой собственности носит абстрактный характер. Доля не отражает конкретные комнаты. Поэтому владелец имеет такие же права пользования объектом, как и его сособственники.

Совладельцы могут совместно пользоваться квартирой. Они самостоятельно определяют порядок использования жилого помещения. Пользование квартирой в течение длительного времени, сформировавшееся за длительное время, называется сложившимся.

Закон предоставляет возможность определения порядка пользования в отношении собственного жилого помещения.

Нельзя перевести долю в следующих помещениях:

• в жилье, предоставленном по договору социального найма;
• в коммунальной квартире;
• в жилье, принадлежащем на праве личной собственности;
• в квартире, принадлежащей на праве совместной собственности.

Таким образом, для определения порядка пользования необходимо наличие долевой собственности у владельцев. В случае с общим правом владения, сторонам необходимо провести выдел долей.

Инструкция по переводу жилого помещения в нежилое

Далее для перевода жилого помещения в нежилое необходимо, чтобы все собственники квартиры (именно все) или же их доверенные лица обратились в Департамент Управления Имуществом (который и является органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое, а точнее – дающим разрешение на эту процедуру). Там каждый из собственников должен написать заявление, где должна быть указана причина перевода. К заявлению прикладываются:

• Паспорт РФ.
• Свидетельства о собственности или же иные документы, подтверждающие соответствующие права заявителей на помещение.
• Протокол межведомственной комиссии.
• Поэтажный план.
• Технический паспорт.
• Доверенность, заверенная нотариально, если переводом занималось доверенное лицо.
• Учредительные документы, если переводом занималось юридическое лицо.

Юридические сложности по переводу доли в комнату

Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.

От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.

Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.

Учитывая характер процедуры, расходы появляются сами-собой. Но по сравнению с переводом из нежилого помещения в жилое – на перепланировку тратиться не нужно. Обычно квартира в малоэтажном строении уже соответствует жилому дому.

Совладельцы оплачивают изготовление нового техпаспорта – порядка 1 500 рублей. Также придется заказывать свежую выписку из ЕГРН. Ее стоимость зависит от экземпляра – бумажная обойдется в 400 рублей, а электронная в 250 рублей.

…но это при успешном решении вопроса. Обращение в суд – это дополнительные расходы на оплату госпошлины. Иск неимущественного характера о переводе квартиры в жилой дом обойдется в 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Также, не исключены расходы на градостроительную экспертизу.

Сложность подобных дел в том, что они слабо регулируются законодательством. До сих пор нет четких критериев, как перевести квартиру в жилой дом без суда. Отсюда огромное число обращений собственников с иском о принудительном переоформлении жилья. Фактически администрация МО перекладывает ответственность на местные суды.

Тем не менее, шанс на положительное решение суда имеется. Особенно, если у владельцев все в порядке с документами. Суды запрашивают данные строительной экспертизы, это нужно учесть.

Майская А.Г. проживала в 3-комнатной квартире, находящейся в двухквартирном доме. Женщина считала, что ее жилье отвечает требованиям и подала запрос в местную администрацию. Целью был перевод квартиры в часть жилого дома. Однако в мэрии ей отказали, сославшись на отсутствие возможности для перевода. Майская обратилась в суд с иском о признании квартиры частью жилого дома. Она сообщила в иске, что ее жилье структурно обособлено, имеет изолированный вход, рядом есть придомовая территория, свободный подъезд к дому. Соседнее помещение уже находится в статусе части жилого дома, что позволяет истцу заявить схожие требования.

Строительная экспертиза установила, что жилое помещение действительно принадлежит Майской. Квартира имеет 3 комнаты + вспомогательные помещения (кухня, прихожая, коридор, холодные тамбуры). Отопление в квартире автономное, канализация также обособлена и обслуживает только жилье истца. Отдельный вход оборудован по всем нормативам и соответствует СНИП. Суд пришел к выводу, что квартира отвечает признакам части жилого дома. Исковые требования о переводе были удовлетворены в полном объеме.

Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.

Мнение эксперта

Соколов Александр Константинович

Юрист-практик с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в экспертизе документов.

Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.

Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.

На практике, письменное оформление договоренностей по проживанию в квартире встречается между сособственниками крайне редко. В большинстве случаев, вопрос поднимается на этапе устоявшегося конфликта. Поэтому стороны сразу обращаются в суд.

Однако даже для суда необходимы доказательства попыток мирного урегулирования. Поэтому игнорировать возможность самостоятельного урегулирования игнорировать нельзя.

Основные правила добровольного урегулирования:

1. Выдел не должен нарушать права других совладельцев. Размер комнаты должен исходить из доли гражданина в жилом помещении.
2. Должен сохраняться доступ к местам общего пользования. Кроме того, запрещается создание потенциально опасных ситуаций. Например, запрет к выходу из жилого помещения.
3. Выдел возможен только в отношении жилой комнаты. Запрещается реализовывать право на долю за счет кухни или кладовой.

Кaк пoлyчить дoлю в квapтиpe?

Cyщecтвyют paзныe cпocoбы oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния квapтиpoй. Oбычнo кoгдa вce дoли нaxoдятcя вo влaдeнии пpoживaющeй тaм ceмьи, кoнфликты нa пoчвe пoльзoвaния плoщaдями нe пpoиcxoдят. B cлyчae нeoбxoдимocти paздeлa пpoживaющиe пpиxoдят к coглaшeнию или, ecли дoгoвopитьcя нe yдaeтcя, пpиxoдитcя oбpaщaтьcя в cyд c иcкoм oб oпpeдeлeнии пopядкa пoльзoвaния жильeм.

Baжнo! Bлaдeниe дoлeй — нe тo жe caмoe, чтo влaдeниe кoмнaтoй. Oнo нe пoдpaзyмeвaeт нeпpeмeннoй вoзмoжнocти пoльзoвaтьcя пpoпopциoнaльнoй чacтью плoщaди квapтиpы.

Нaдo имeть в видy, чтo paздeлy мoжeт пoдлeжaть лишь плoщaдь жилoй чacти квapтиpы и тoлькo тoгдa, кoгдa дoля нe oкaзывaeтcя cлишкoм мaлeнькoй пo cpaвнeнию c oбщeй жилoй плoщaдью. Нaпpимep, двyxкoмнaтнaя квapтиpa нaxoдитcя вo влaдeнии двyx гpaждaн, имeющиx paвныe дoлeвыe пpaвa. B этoм cлyчae пopядoк пoльзoвaния oпpeдeляeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы кaждый пoлyчил пo кoмнaтe.

Нo ecли плoщaди кoмнaт oтличaютcя, paздeлить «cпpaвeдливo» нe выйдeт: тaк или инaчe oдин пoлyчит кoмнaтy бoльшeгo paзмepa, a дpyгoй мeньшeгo.

A ecли, к пpимepy, oднoкoмнaтнoй квapтиpoй влaдeют двa чeлoвeкa, oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния пo cyдy в пpинципe нe пoлyчитcя.
Этo кacaeтcя и любыx иныx cлyчaeв, кoгдa квapтиpa нe мoжeт быть paздeлeнa «пo кoмнaтaм». Нaпpимep, мeтpaж пpoпopциoнaльный coбcтвeннocти тaк мaл, чтo дeлaeт нeвoзмoжным иcпoльзoвaниe дaннoй плoщaди в кaчecтвe жилья. Пoтoмy в cлyчae, ecли oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния coбcтвeннocтью нe пpeдcтaвляeтcя вoзмoжным, влaдeлeц «микpoдoли» имeeт пpaвo тpeбoвaть oт cocoбcтвeнникoв кoмпeнcaцию в oбмeн нa пpaвo coбcтвeннocти.

Перевод квартиры в жилой дом: особенности процедуры.

Смена статуса строения относится к категории непростых процедур, а в адрес владельцев жилых помещений часто поступает отказ. Понятия «квартира» и «жилой дом» имеют различные значения, а основные моменты определяются в ст. 16 ЖК.

Нередко путаница в терминах возникает, когда речь идет о танхаусах. Подобные «гибриды» представляют собой строений с 2 или 3 этажами, имеющими общие стены и перекрытия. Обычно вблизи находится небольшой надел земли с общей площадью до 2-х соток. Обслуживание подобных объектов обычно осуществляется коммунальными службами, в качестве которых может выступать ЖЭК или Управляющая компания.

Не все квартиры можно перевести в статус жилого дома. К учету принимаются следующие факторы:

• количество собственников и наличие у них согласия на прохождение процедуры;
• возможность соблюдения требуемых градостроительных и иных видов норм;
• автономность и независимость инженерных систем, в том числе подачи электроэнергии и воды;
• обладание статуса залога, участие объекта в качестве предмета имущественного спора и судебных разбирательств;
• этажность строения и наличие придомовой территории;
• технические характеристики и степень износа.

Похожие записи:

• Налог на землю в 2023 году: изменения
• Образец 3-НДФЛ при продаже квартиры за 2022 год — заполнение в 2023 году
• Оформление и получение гражданства РФ для новорожденного в 2023 году