Наследование земельного пая: особенности процедуры, налог
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование земельного пая: особенности процедуры, налог». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В качестве подтверждения прав на земельный пай (земельную долю) выдавались свидетельства о праве собственности установленного образца. Свидетельства в свою очередь выдавались на основании решений уполномоченных органов местного самоуправления (как правило, комитетами по земельным ресурсам, иногда самой администрацией).
Земельный пай: как оформить и как использовать
06 ноября
О том, что это такое «земельный пай» и как им пользоваться рассказала эксперт Кадастровой палаты Ирина Ояотс.
Земельный пай — это земельный участок, который выделяется на праве собственности конкретным гражданам из общей массы земель. Главное предназначение данной земли является ведение сельского хозяйства. В частную собственность пай переходит после соответствующего оформления документов.
«Давайте разберем, как должна происходить процедура получения в собственность земельного пая, как правильно все оформить», — пояснила Ирина Ояотс.
Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка.
Для проведения данной процедуры необходимо руководствоваться алгоритмом:
— известить остальных участников такой собственности, подав объявление в СМИ. В нем излагается, что собственник земельного пая хочет отделиться от общего массива и предоставить примерные координаты местонахождения участка;
– проведение общего собрания с собственниками других земельных долей;
– заключение договора с кадастровым инженером и проведение межевания земли. Благодаря процедуре межевания устанавливаются и закрепляются границы земельного участка;
– оформление межевого плана и обращение в Росреестр для присвоения уникального кадастрового номера земельного участка и регистрацией права собственности на новый участок.
«В случае покупки пая, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности в Росреестре», — подчеркнула эксперт. — «При желании новый владелец земельного участка может выделить его из общего, посредством проведения процедуры межевания».
Процедура оформления регистрации пая, переданного по наследству, осуществляется несколькими путями — по завещанию или по закону. Если наследство принимают по завещанию, то сначала идут к тому нотариусу, где это завещание составлялось. Если же наследство принимают по закону, то надо подготовить документы, подтверждающие родство и его степень. В данных случаях нотариус будет работать над открытием наследственного дела. После проверки всех документов, выдается свидетельство о праве наследования на определенный земельный пай. С документами необходимо обратиться в Росреестр для дальнейшего оформления права собственности.
Необходимо отметить, что все паи входят в состав земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, они должны эксплуатироваться согласно правилам пользования подобных участков. В обратном случае грозит лишение прав на участок с изъятием и наложением штрафа.
Однозначного ответа на этот вопрос в законе нет.
Представляется, что если в земельном участке сельскохозяйственного назначения не более пяти пайщиков, то при достижении соглашения между собой они вправе использовать свои паи для сельскохозяйственного производства без их выдела в натуре. Если же пайщиков более пяти, то такой возможности у них нет.
Это следует из взаимосвязанных положений п. 1 и п. 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ.
Когда в земельном участке больше пяти паёв, то владение, пользование и распоряжение этим участком осуществляется только в соответствии с решением, принятом на общем собрании пайщиков (п. 1 ст. 14 Закона 101-ФЗ).
Например, если в участке будет 15 паев, а пайщики решат посредством обычного соглашения определить порядок его использования между собой, то такое соглашение юридической силы иметь не будет и никаких правовых последствий за собой не повлечет (к примеру, не будет являться юридическим основанием для преимущественного выдела в конкретном месте).
В этом случае необходимо проводить общее собрание пайщиков, принимать на нем решение и оформлять его в виде протокола общего собрания.
При этом, п. 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ предусматривает исчерпывающий перечень вопросов, по которым общее собрание пайщиков вправе принять решение. И среди этого перечня отсутствует порядок использования участка между самими пайщиками.
То есть, закон не относит к компетенции общего собрания пайщиков возможность принять решение о том, кто из пайщиков какую часть земельного участка может использовать без выдела пая в натуре.
Пункт 3 ст. 181.5 ГК РФ прямо указывает, что решение общего собрания, принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, является недействительным (ничтожным).
Если земельный участок сельскохозяйственного назначения принадлежит более пяти пайщикам, то без выдела долей в натуре у пайщиков нет возможности самим использовать участок. Во всяком случае, юридически. На практике может быть всё, что угодно.
Разумеется, владелец земельного участка вправе оформить соглашение о дарении надела. Однако не стоит забывать об обязательном условии – предварительном получении кадастрового паспорта.
Что касается непосредственно текста договора, то в нем не может быть пунктов о перечислении оплаты за пай, а также каких-либо иных дополнительных условий. Согласие других дольщиков общего участка является обязательным при оформлении сделки дарения.
Предметом дарения может быть как весь надел полностью, так и его части, поскольку разрешается разделить его, например, между несколькими родственниками.
Процедура дарения считается одним из наиболее распространенных и удобных способов передачи земли близкому родственнику. Зачастую именно она используется вместо завещания, чтобы в дальнейшем человек не тратил время на вступление в наследство, а сразу пользовался земельным участком.
Стоит принять во внимание, что дарственная не может содержать условия о том, когда новый собственник вправе начать пользоваться участком.
Это происходит исключительно в соответствии с нормами закона, то есть после получения владельцем документов о внесении изменений в ЕГРН.
Иногда стороны пытаются обойти договор купли-продажи и оформляют дарственную. Нужно понимать, что данная сделка имеет некоторые минусы, прежде всего, для покупателя, поскольку в любой момент может быть оспорена, например, близкими родственниками продавца.
Общие сведения о земельных паях
В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.
После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.
Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.
Изначально нельзя было понять, сколько это конкретно земли – границы отдельных участков не определялись. Владелец пая лишь знал стоимостное выражение своей доли в общем праве, но на местности оценить это не представлялось возможным.
Пай можно было использовать для сельскохозяйственных работ, проводимых с учетом интересов остальных дольщиков. В связи с этим многие бывшие работники колхоза отказывались от самостоятельной обработки, сдавая свои паи в аренду.
Земельный пай, находящийся в аренде колхоза, мог использоваться арендатором по собственному усмотрению, а владелец получал за это плату в натуральном виде: пшеницей, комбикормом и другой продукцией. Многие пайщики при этом лишились наделов в результате мошенничества со стороны арендаторов. Другие, наоборот, приватизировали землю и смогли стать землевладельцами.
Продажа с выделением участка
Порядок действий
- Нужно подать объявление о просьбе выделения пая в районную газету;
- Собрать всех дольщиков – не ранее чем через месяц;
- Провести межевание участка, чтобы наделить частью участка каждого из пайщиков;
- Нанести границы участка, это займет от 1 – 6 месяцев;
- Получить кадастровый номер и план земельного участка;
- Подать заявление в регистрационную палату;
Примечание! Самым долгим и дорогостоящим этапом является межевание. Он занимает от 6 месяцев и может продолжаться до 2 лет.
Необходимые документы
- Документ, удостоверяющий личность;
- Справка, подтверждающая право собственности;
- Если собственник участка один, то требуется только согласие члена семьи (супруга или супруги), а если собственников много, то согласие каждого из них;
- Справка, которая подтвердит своевременную уплату налога и отсутствия долга;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Акт оценки участка экспертом.
- Справка, которая подтвердит отсутствие долгов и ареста на землю.
Что такое земельный пай?
Этим понятием часто оперируют жители сельских местностей, т.к. по сути терминология является «пережитком» коллективного хозяйства, появившегося еще после революции, в советское время. Тогда земля изымалась из частной собственности зажиточных крестьян и помещиков, после чего переводилась в общую и условно делилась между жителями сел и деревень.
Сейчас помимо личного надела, где располагается свой жилой дом, хозяйственные постройки, сад и огород, каждый крестьянин имеет долю в поле, которое обрабатывает акционерное общество (ранее колхоз). Земельные паи колхозников – это не сама недвижимость, а лишь право на нее, и реализовать его по современным законам можно по-разному:
- Получать компенсацию за пользование долей бывшим колхозом.
- Оформить в частную собственность и самим возделывать территорию – вести личное подсобное хозяйство или заниматься фермерством.
- Продать отрезок другому лицу – физическому или юридическому.
- Сдавать в аренду фермерам.
- Оформлять в наследство.
- Передавать в качестве дара, в безвозмездное и пожизненное владение.
Многие земельные пайщики не знают своих правомочий – на самом деле землю можно использовать более эффективно, чем ежегодно получать по тонне зерна, или меньше (в зависимости от паевого размера). Если необходимы деньги на нужды семьи, можно, например, организовать продажу.
Способы распоряжения паем земли
Основное назначение пая с точки зрения его владельца – это прибыль. Реализация этой прибыли может осуществляться самыми разными способами. Основной предполагаемый способ – использование земли по назначению, то есть, для сельского хозяйства. После выделения вам в конкретном регионе земельного участка по праву владения паем можно начать работу на нём – использовать для посевов и т.д.
Но такой способ подойдёт не всем. Сельскохозяйственные работы – непростая задача, которой нужно отдавать всё время, имея при этом определённые навыки. Гражданин с паем, который не проживает в сельской местности, с большой долей вероятности не будет заниматься подобным в ущерб основной деятельности. Такой вариант выбирают те, кто занимается фермерством – как правило, паёв у таких предпринимателей несколько, в зависимости от размеров хозяйства.
Особенности использования и преимущества
Помимо земельных паев, которые начали выдавать с 1991 года, в процессе реорганизации коллективных хозяйств с 92-93 годов стали выделять имущественные паи.
Земельный пай отличается от имущественного тем, что он мог быть получен любым членом колхоза, без учета степени ценности вклада, который он внес в развитие своей организации.
Владение земельным паем дает большие возможности в отношении распоряжения своим правом:
- Получать прибыль, полученную по результатам обработки земель и сбора урожая и последующей его продажи. Возможна выдача прибыли в натуральном выражении. Пай может принести доход от его продажи или обмена на другую собственность. Доля передается в дар или наследуется. Земля может быть использована в качестве залогового обеспечения или внесена в уставной капитал кооператива. Доход в виде арендной платы. Передача в доверительное управление.
Может ли перейти земельный пай по наследству
Вступление в наследство согласно завещанию является наиболее легким и распространенным вариантом. При правильно составленном и оформленном в соответствии со всеми необходимыми требованиями завещания можно обойтись без трудностей в процессе наследования имущества. Лица, прописанные в распоряжении умершего, получат завещанную собственность, если документация зарегистрирована в нотариальной палате по всем правилам.
Но если определенные граждане, находящиеся в группе недееспособных, несовершеннолетних, иждивенцев, не прописаны в завещании, они все равно имеют право получить наследство. Государство защищает таких лиц, которые остались без кормильца.
Как отмечалось ранее, наследование возможно при наличии завещания, но есть возможность получить собственность согласно российскому законодательству. К законам прибегают наследники второй и дальнейших очередей.
В случае оформления завещания наследодателем имущество перейдет всем наследникам, указанным в документации. Необходимо учесть в обязательном порядке наследование части собственности несовершеннолетними гражданами, недееспособными родителями либо супругом.
Согласно статье 1152 Гражданского кодекса РФ по наследству переходит только полноценное имущество. Выбирать желаемую собственность наследнику запрещено.
Граждане, которые не имеют другой собственности или не обратившиеся в срок к нотариусу, пропускаются для повторного унаследования.
Кому положен земельный пай?
Практически во всех реорганизуемых колхозах и совхозах СССР были установлены имущественные и земельные паи.
Земельная доля (земельный пай) – это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации до 2002 года (до вступления в силу Федерального закона № 101-ФЗ).
Право на получение земельной доли бесплатно в собственность имели:
- работники и пенсионеры колхозов, совхозов, сельскохозяйственных предприятий;
- люди, трудящиеся в социальной сфере сельской местности (образования, здравоохранения, общественного питания, культуры);
- временно отсутствующие сотрудники (военнослужащие, стипендиаты);
- сотрудники, уволенные по причине сокращения численности работников после 1.01.1992 года.
Размер земельного пая определялся в натуральной и стоимостной форме, независимо от трудового стажа.
Указанным членам сельхозорганизации выдавался документ — свидетельство о праве на земельную долю.
Выделения земельного участка в счет земельной доли
Основанием для выделения земельного участка служит решение общего собрания участников долевой собственности. Этим решением должны быть утверждены: проект межевания, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Дополнительного согласования размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Если решение общего собрания отсутствует, собственник земельной доли заключает договор с кадастровым инженером о подготовке проекта межевания земельного участка. Он должен быть согласован с участниками долевой собственности. Согласовываются размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (земельных долей).
Участники долевой собственности должны быть ознакомлены с проектом межевания земельных участков не позднее, чем за тридцать дней до его утверждения. Известить их о месте и порядке ознакомления с проектом межевания можно, направив извещения, или опубликовывать сообщение об этом в СМИ.
Сколько стоит земельный пай?
Перед тем, как реализовать передачу надела, следует определиться с вопросом цены. Главными ориентирами служит кадастровая, а также рыночная стоимость.
Собственник может самостоятельно назначить цену всей площади либо одной сотки. Однако следует учитывать, что объект придется предлагать купить муниципалитету именно по такой стоимости и не меньше.
Если проигнорировать правило первой покупки, то сделка будет недействительной. Продавец может потерять свои деньги, а покупатель – желаемый объект. Государство вправе выкупить земельный надел после обращения в суд.
Цена — это неукоснительное условие сделки. Она рассчитывается с учетом рыночной конъюнктуры, расположения, плодородия. Самые рентабельные участки продаются по довольно высокой стоимости, но с применением правила преимущественной покупки государством. Цену назначает владелец объекта. Она не может меняться в самовольном порядке, если стороны подписали предварительное соглашение.
Общие сведения о земельных паях
В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.
После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.
Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.
Изначально нельзя было понять, сколько это конкретно земли – границы отдельных участков не определялись. Владелец пая лишь знал стоимостное выражение своей доли в общем праве, но на местности оценить это не представлялось возможным.
Пай можно было использовать для сельскохозяйственных работ, проводимых с учетом интересов остальных дольщиков. В связи с этим многие бывшие работники колхоза отказывались от самостоятельной обработки, сдавая свои паи в аренду.
Оформление пая через сделку купли-продажи
Будучи полноправным собственником приватизированного надела, гражданин может свободно им распоряжаться. Один из вариантов – продажа участка, хотя у этой сделки есть свои особенности.
Согласно ст. 12 , собственник может распоряжаться своей землей только после выделения участка в счет земельной доли. В противном случае он вправе продать участок лишь другому пайщику, сельскохозяйственной организации или члену фермерского хозяйства, который использует наделы в пределах общей собственности пайщиков. При этом не обязательно уведомлять других дольщиков о продаже, чтобы соблюсти их право преимущественной покупки.
Для продажи пая собственник и покупатель заключают сделку купли-продажи в виде письменного договора и при желании заверяют ее у нотариуса.
Потребуются следующие документы для продажи земельного пая сельхозназначения:
- договор купли-продажи;
- оригиналы удостоверительных документов;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на пай, в том числе выданные до 1998 года;
- кадастровый план участка;
- нотариально заверенное согласие супруга продавца, если земля куплена в браке, и согласие покупателя, если пай приобретается в браке.
В случае продажи выделенного участка преимущественное право на его покупку, согласно ст. 8 ФЗ № 101, имеет муниципальное образование. Продавец земли обязан в первую очередь известить о своих намерениях исполнительный орган власти субъекта РФ.
Что собой представляет земельный пай
Не секрет, что длительный период времени земельные паи сельхозназначения представляли собой совокупность не оформленным должным образом прав. Сейчас ситуация изменилась и появилась реальная возможность продавать и приобретать паи, оформляя необходимые бумаги на передачу их в собственность другого лица. Вместе с тем, до сих пор у многих пайщиков возникают вопросы касательно того, можно ли продать земельный пай сельхоз назначения и как это сделать без нарушения закона. Проконсультировать относительно процедуры продажи земель и купить у вас паи сможет наша специализированная компания, где работают эксперты в области земельного права.
Прежде всего, важно знать особенности земельных паев, как долей в праве общей собственности на участок:
- земельный пай предоставляет право на землю, а не конкретную часть надела, соответственно, не имеет границ (территория определяется в процессе выдела в натуре);
- если тот, кто получил пай, не воспользуется своим правом на распоряжение им, то имущество может быть признано невостребованным. Поэтому не стоит медлить с продажей земельного пая сельхозназначения, тем более что наша компания сможет предложить вам выгодную во всех смыслах сделку;
- существует масса ограничений и сложностей, связанных с использование и реализацией земельных паев, что связано с необходимостью учета интересов других владельцев долевой собственности. Избежать претензий со стороны пайщиков можно только при условии соблюдения всех законодательных нормативов, что гарантирует наша компания.