Налоговый вычет при покупке доли в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при покупке доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке квартиры в долевую собственность в документах указывают размер доли каждого из супругов. Он будет прописан и в договоре купли-продажи и в выписке из госреестра прав на недвижимое имущество. Соответственно они вправе получить вычет исходя из расходов на покупку той доли, которая числиться за мужем или женой. Причем и в этом случае неважно на кого из них оформлены платежные документы.

Что нужно для того, чтобы получить имущественный вычет при долевой собственности

Возможность получения вычета открывается при выполнении ряда условий, которые могут различаться в зависимости от года приобретения недвижимости в долевую собственность.

Долевая собственность на квартиру

Более того. Они имеют право распределить вычет в пропорции, которая не связана с размером их доли. Например, по договору купли-продажи доля в размере 40% принадлежит мужу, а 60% жене. В общем случае они вправе заявить вычет в размере:

• муж — 40% от расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн. руб.;
• жена — 60% от расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн. руб.;

Но они вправе установить и любой другой порядок распределения. Например, договорится, что муж получает вычет в размере 70%, а жена 30% от расходов на покупку. Для этого также составляю специальное соглашение о распределении вычета (подробности ниже). То есть вычет при покупке квартиры супругами может быть распределен между ними.

Максимальный размер налога к возврату

Государство возвращает 13% от суммы вычета. Максимальный размер вычета по приобретению жилья составляет 2 млн рублей на человека, не считая процентов по кредиту. Такая сумма установлена, начиная с 2008 года. До этого максимальный размер вычета составлял 1 млн рублей. Для определения максимальной суммы налога к возврату необходимо определить момент возникновения права на этот возврат, а именно:

– при приобретении квартиры в строящемся доме (договор долевого участия, договор уступки права) таким моментом является подписание акта приема-передачи готовой квартиры;

– при покупке готового жилья (договор купли-продажи) – дата регистрации права собственности.

По ипотечным процентам с 2014 года вычет ограничен 3 млн рублей, ранее сумма вычета по процентам не лимитировалась.

Распределение вычета при оформлении квартиры на одного супруга

Гражданин Д. Гоцман решил сделать широкий жест и купил новую квартиру за 4 млн. руб., оформив ее целиком на любимую супругу.

Несмотря на этот эффектный маневр, государство все равно считает Гоцмана таким же полноправным хозяином квартиры, как и его жену (титульного собственника). А значит, оба супруга имеют право на имущественный вычет, так же, как и в случае оформления квартиры в общую совместную собственность.

Гоцманы не преминули этим воспользоваться и подали в свою налоговую заявление о распределении налогового вычета между супругами в соотношении 50/50. И несмотря на то, что квартира оформлена единолично на одного человека, они оба получили вычет на максимально возможную сумму:

• жена = 4 млн.руб./2 х 13% = 260 000 руб.
• муж = 4 млн.руб./2 х 13% = 260 000 руб.

Итого, в семью возвращается = 520 000 руб.

Имущественный вычет определяется либо на основании заявления от супругов (в котором устанавливается пропорция, кто и в каком размере будет получать вычет), либо исходя из фактически подтвержденных расходов каждого из супругов на покупку жилья.

Физлица имеют право на возврат из налоговой инспекции до 13 % расходов на покупку жилой недвижимости плюс до 13 % расходов в части уплачиваемых процентов по ипотечному договору.

Согласно Налоговому кодексу РФ, а также письму Минфина РФ от 31 октября 2017 г. № 03-04-07/71600, размер имущественного налогового вычета в части основной стоимости жилья (без учета процентов) предоставляется в размере не более 2 000 000 рублей каждому из супругов (в зависимости от того, когда было установлено право собственности на приобретаемую квартиру: до 01.01.2014 года или после).

Также, согласно Налоговому кодексу РФ, а также письму Минфина РФ от 31 октября 2017 г. № 03-04-07/71589, размер имущественного налогового вычета в части уплачиваемых процентов при приобретении жилья в кредит предоставляется в размере не более 3 000 000 рублей каждому из супругов (в зависимости от даты собственности на жилье – до 01.01.2014 года или после).

Общая долевая собственность

Определенная часть жилья закреплена за каждым партнером при покупке и отражена в свидетельстве о праве собственности. После 15 июля 2016 года таким документом является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До 2014 года возврат налога на имущественные активы предоставлялся супругам в зависимости от указанных долей, собственниками которых они являлись. Начиная с указанной даты, порядок изменился – раздел вычета определяется от величины денежной суммы, потраченной каждым из партнеров, но лишь в случаях, когда супруги способны подтвердить эти расходы документально.

В таком случае вычет предоставляется в долях, исходя из реальных расходов каждого супруга. Но, так как супружеское имущество является общим, даже если оно разбито на доли, супруги могут самостоятельно определить, в каких долях каждому из них следует получать вычет. Для этого семейной паре потребуется заполнить соответствующее заявление и направить его в налоговую инспекцию.

Если квартира оформлена на второго супруга

Возможна ситуация, когда оплата проводилась одним из супругов, который затем оформил на себя право собственности, а за вычетом обращается другой супруг. В этом случае вычет также должен быть предоставлен. Основания те же, что были указаны выше для обращения от имени обоих супругов.

Возможность получения вычета по недвижимости, оформленной на другого супруга, подтвердил Минфин в письме от 25 апреля 2014 года № 03-04-05/19540. Ведомство рассмотрело ситуацию, когда супруг ранее использовал свое право на возврат налога, приобретя дом, и планирует приобрести квартиру на свое имя. Минфин подтвердил, что в такой ситуации супруга будет вправе получить налоговый вычет на эту квартиру на основании письменного заявления супругов.

Однако эта возможность имеется только у тех, кто состоит в официально зарегистрированном браке. Совместное проживание (так называемый «гражданский брак») права претендовать на вычет по квартире супруга не дает. На это указал Минфин России в Письме от 14 марта 2012 № 03-04-05/7-301.

Возможность получить вычет на квартиру супруга сохраняется и в случае, если недвижимость приобретена в ипотеку. Например, если муж оформил на себя ипотеку и вносил платежи по кредитному договору, жена может получить налоговый вычет как с основной стоимости квартиры, так и с уплаченных процентов. Общим для супругов считается не только приобретенное имущество, но и долги. Поэтому оформленная в браке ипотека, и платежи по ней юридически считаются сделанными совместно.

Вычет при приобретении жилья в общую совместную собственность

Приобретение жилья супругами в общую совместную собственность означает, что жилье, приобретенное в браке, является общим в не зависимости от того, на кого оно оформлено или кто нес расходы на его покупку. Считается, что оба супруга несли расходы.

Если право собственности возникло до 01.01.2014 года:

• по умолчанию считается, что правом собственности супруги владеют в одинаковых долях (50/50). При этом, супруги имеют право написать Заявление и распределить, кто и в каком размере будет получать вычет. При этом такое заявления можно подать только один раз и в дальнейшем уже нельзя будет изменить пропорцию.
• ограничение на вычет составляет — 2 000 000 рублей на объект. Это означает, что, например, приобретая квартиру за 2 500 000 рублей и в соответствующем заявлении указав пропроцию 50/50 (50 % доля супруга, 50 % доля супруги), каждый из супругов имеет право на получение вычета 2 000 000 / 2 = 1 000 000 рублей. То есть максимальная сумма к возврату из налоговой составит 130 000 рублей каждому из супругов (13 % от 1 000 000).
• вычет по процентам также распределяется в соответствии с Заявлением на распределении основного вычета, ограничения размера максимального вычета нет. То есть нельзя написать отдельное заявление на проценты.
  Например, согласно договора ипотеки, проценты за весь период кредита составили 7 000 000 рублей, тогда каждый из супругов имеет право на вычет в размере своей доли (в нашем примере, это по 3 500 000 рублей вычета каждому супругу, к возврату 13 % — по 455 000 рублей).

Если право собственности возникло после 01.01.2014 года:

• по умолчанию считается, что правом собственности супруги владеют в одинаковых долях (50/50). При этом, супруги имеют право написать Заявление и распределить, кто и в каком размере будет получать вычет. При этом такое заявления можно подать только один раз и в дальнейшем уже нельзя будет изменить пропорцию.
• ограничение на вычет составляет — 2 000 000 рублей — каждому из супругов. Это означает, что, например, приобретая квартиру за 4 500 000 рублей, каждый из супругов имеет право на получение вычета по 2 000 000 рублей. То есть максимальная сумма к возврату из налоговой составит 260 000 рублей каждому из супругов (13 % от 2 000 000).
• так как все расходы в браке являются общими, вычет на проценты можно получать в любой пропорции, написав при этом соответствующее Заявление на распределение вычета. Заявление можно писать каждый год, меняя, при этом пропорцию.
• максимальное ограничение по ипотечным процентам составляет — не более 3 000 000 рублей каждому из супругов.
  Например, согласно договора ипотеки, проценты за весь период кредита составили 7 000 000 рублей, тогда каждый из супругов имеет право на вычет в размере своей доли, но не более 3 000 000 рублей (в нашем примере, это по 3 000 000 рублей вычета каждому супругу, к возврату 13 % — по 390 000 рублей).

Особенности возврата по ипотечному кредиту при двух и более созаемщиках

При оформлении недвижимости в долевую собственность, она распределяется на доли, и это решение фиксируют в правоустанавливающих документах. Каждый дольщик подает заявление на предоставление вычета с учетом произведенных им расходов. Все затраты подтверждаются документально. Если доля зарегистрирована на несовершеннолетнего, то вычет предоставляется его законному представителю.

При заключении совместного ипотечного договора может быть более двух человек. В таком случае приобретенная недвижимость регистрируется как долевая.

Вычеты по процентам по ипотечному кредиту предоставляются по заявлению собственником с указанием того, как их следует поделить между ними. Пропорции могут изменяться каждый год, но только в отношении процентов. Для долевой собственности важно, когда было приобретено жилье: если до 2014 года, то во внимание принимается распределение основного вычета; после 01.01.2014 г. это может быть сделано вне зависимости от него.

Как получить налоговый вычет при долевой собственности?

Для получения фискального вычета потребуются следующие документы:

• декларация по форме 3-НДФЛ;
• паспорт РФ;
• справка о доходах 2-НДФЛ;
• копии платежных документов;
• заявление о возврате уплаченного налога (с реквизитами счета, на который поступит вычет);
• свидетельство о рождении и праве собственности ребенка – при получении перерасчета за несовершеннолетнего;
• свидетельство о браке, если это участники долевой собственности являются супругами.

Также в зависимости от способа приобретения недвижимости потребуется документ, который является основанием получения права на перерасчет. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия или ипотечный.

Получить имущественную выплату можно через ФНС или работодателя. Рассмотрим каждый способ.

Алгоритм оформления вычета в ФНС будет следующим:

1. Получение справки 2-НДФЛ по месту работы.
2. Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ.
3. Подготовка всех необходимых для подтверждения покупки документов.
4. Подготовка копий документов, подтверждающих расходы на покупку имущества или уплате процентов по ипотечному договору.
5. Подготовка копий свидетельства о браке или о рождении ребенка, в зависимости от ситуации.

Все документы подаются в отделение ФНС по месту постоянной регистрации налогоплательщика. Для этого нужно дождаться окончания налогового периода (один год).

При обращении к работодателю алгоритм будет иным:

1. Написание заявления на получение уведомления из ФНС о наличии права на имущественную выплату. Заявление пишется в свободной форме.
2. Подготовка документов на получение выплаты.
3. Предоставление в территориальное отделение ФНС документы и заявление.
4. Получение уведомления. Бумага готовится в течение месяца.
5. Предоставление уведомление работодателю.

Уведомление из ФНС будет являться для работодателя основанием для прекращения удержания с работной платы сотрудника подоходного налога до конца года. Если за год объем компенсации будет выплачен не полностью, процедуру потребуется повторить. При оформлении через работодателя дожидаться окончания налогового периода не нужно.

При возникновении вопросов, касающихся оформления налогового вычета при долевой собственности, обращайтесь к юристу за консультацией. Это можно сделать онлайн на нашем сайте.

Нормативно-правовая база

Если между супругами не заключен брачный договор, то любое приобретенное в браке имущество считается их совместной собственностью, права на которую есть как у мужа, так и у жены. Это правило установлено ст. 256 ГК РФ. Аналогичная норма есть и в статье 34 Семейного кодекса РФ.

При этом не имеет значения, на чье имя официально зарегистрировано имущество или кто заплатил за него деньги. И уплаченные средства, и купленная квартира будут общей совместной собственностью.

Иной режим имущества супругов может быть установлен, если заключен брачный договор. В соответствии с таким соглашением супруги могут разделить имущество — например, установить, что квартира принадлежит одному из них.

Размер налогового вычета определяется на основе расходов, понесенных на строительство или приобретение недвижимости. Максимальный размер, доступный каждому супругу, составляет 2 миллиона рублей, то есть сумма налога к возврату составит 260 000 рублей. Если право на вычет есть у обоих супругов, общая сумма на семью составит не более 4 миллионов рублей и 520 000 рублей соответственно.

В расходы на приобретение жилья можно включить также подтвержденные расходы на ремонт (материалы и отделку).

Налоговый вычет можно заявить полностью или частично, а остаток перенести на следующий год или следующую квартиру. Но нельзя перераспределить его так, чтобы один из супругов получил назад налог с 4 миллионов, а второй — ничего. Максимальный размер вычета каждому из супругов в любом случае ограничен 2 миллионами рублей (т.е. вернут 260 000 рублей) в соответствии с п. 3 ст. 220 НК РФ. Возможность его увеличения в НК РФ не предусмотрена.

Отдельно предоставляется налоговый вычет с процентов, уплаченных за пользование ипотечным кредитом, потраченным на приобретение недвижимости. Общая сумма уплаченных процентов, попадающих под вычет, не может превышать 3 млн. рублей.

При покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), но супруги могут перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию Заявления о распределении вычета, подписанного обоими супругами (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 08.04.2015 № 03-04-05/19849, от 26.03.2014 №03-04-05/13204, ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@).

При распределении важно помнить, что:

— максимальный размер вычета на каждого из супругов не может превышать 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.).

— заявление на распределение основного вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе и передать остаток вычета другому супругу (Письма Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-05/7-1090, от 28.08.2012 № 03-04-05/7-1012, от 20.07.2012 № 03-04-05/9-890, от 18.05.2012 № 03-04-05/7-647).

Заметка: Если стоимость жилья составляет более 4 млн.руб., то при обращении в налоговую инспекцию заявление на вычет предоставлять необязательно, так как вычет по умолчанию распределяется по 50%. Соответственно, каждый из супругов сможет получить максимально возможный вычет в размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).

Пример: Супруги Иванов О.И. и Иванова Н.Т. приобрели в 2016 году в общую совместную собственность квартиру стоимостью 4.5 млн.руб. Так как квартира стоит более 4 млн.руб., то каждый из супругов сможет получить вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (к возврату по 260 тыс.руб.).

Пример: В 2016 году супруги Петров Е.З. и Петрова Т.М. купили квартиру стоимостью 3 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как у Петрова Е.З. доход больше, чем у Петровой Т.М., супруги решили распределить вычет в пропорции: 2 млн.руб. супругу (к возврату 260 тыс.руб.) и 1 млн.руб. супруге (к возврату 130 тыс.руб.). В будущем при покупке другого жилья супруга сможет дополучить вычет в размере 1 млн.руб. (к возврату 130 тыс.руб.).

Пример: Супруги Сидоров П.П. и Сидорова А.А. приобрели в 2016 году квартиру стоимостью 2 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как Сидоров П.П. официально не работает, то весь вычет (100%) решили перераспределить на супругу. В результате супруга получит вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).

Вычет при покупке недвижимости в долевую собственность

В общем порядке предельный размер вычета, на который может претендовать совладелец жилого объекта, составляет 2 000 000 руб.

Таким образом, максимальная сумма денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить 260 000 руб. (2 000 000 руб. * 13 %).

Обратите внимание:

1. Воспользоваться имущественным вычетом на приобретение недвижимости можно только один раз в жизни. При этом государство разрешает переносить неиспользованный остаток ИНВ на последующие годы без каких-либо ограничений.

Кроме того, если сумма вычета полностью не исчерпана при покупке одного объекта, гражданин имеет право использовать остаток ИНВ при заключении новой сделки.

2. Льгота применяется по отношению к имущественным объектам, расположенным на территории РФ.

3. Право на вычет возникает с года, в котором зарегистрировано право собственности в ЕГРН (подписан акт передачи недвижимости между застройщиком и покупателем).

Возврат ндфл при общей долевой собственности

Теперь налогоплательщик может заявить имущественный вычет не только по своей доле, но и по доле несовершеннолетнего ребенка. Однако возврат подоходного налога с покупки квартиры может иметь сложности при участии детей в сделке. Федеральная налоговая служба трактует решение Конституционного суда только применительно к ситуации покупки одним родителем с одним ребенком (сужая область действия судебного прецедента). Т.е., если долей детей будет несколько, как и долей родителей, то возможен отказ родителю в получении налогового вычета за второго ребенка. Также вероятен отказ в случае, если законным представителем в сделке выступала мать (это происходит по умолчанию), а налоговый вычет на возврат НДФЛ с покупки квартиры хочет получить отец.

Как налоговая инспекция возвращает НДФЛ

Сколько удержали за год НДФЛ с зарплаты/дохода, столько и вернут в виде вычета в следующем году после обращения в налоговую инспекцию. Деньги возвращают раз в год, перенося остаток вычета на следующий. И так в течение нескольких лет, пока не вернут всю положенную сумму.

К примеру, покупая квартиру в 2021 году, весь НДФЛ за 2021 год можно вернуть в 2021 году, т.е. в следующему году после покупки. И так каждый год, пока не выплатят всю положенную сумму.

Если квартира куплена давно, но собственник не обращался за получением вычета, возвратить НДФЛ можно сразу за предыдущие 3 года, начиная с года покупки квартиры — п. 7 ст. 78 НК РФ. И если за эти 3 года недобрали до положенной суммы вычета, оставшаяся часть будет выплачена в последующие года.

Например, квартира куплена в 2015 году, узнали о вычете только в 2019 году. Значит при подаче документов в 2021 году можно вернуть НДФЛ за 2021, 2021 и 2021 года. Если квартира куплена в 2021 году, то в 2021 году можно вернуть только за 2021 и 2021 год. Нельзя вернуть НДФЛ за год до покупки квартиры.

Крайне советую прочесть каждый пример ниже, чтобы лучше разобраться как обращаться в налоговую инспекцию и как она выплачивает деньги вычет (возврат НДФЛ).

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР №1 ↓ Супруги Олег и Светлана в сентябре 2019 года купили квартиру за 5 млн руб. за наличные. Оформили в совместную собственность. Оба официально работают, с их зарплат удерживают НДФЛ.

Хоть у каждого и получится по 13% * (5 млн / 2) = 325 тыс., за вычет они получат только по 260 тыс.руб. каждый, ведь по закону это максимальная сумма на человека.

В 2021 году они в бухгалтерии своих работодателей получили справки 2-НДФЛ за ВЕСЬ 2021 год. По данной справке в течение всего 2019 года с зарплат Олега удержали в качестве НДФЛ — 80 тыс.руб., с зарплат Светланы – 70 тыс.руб. На основании своих справок они заполнили декларации 3-НДФЛ за 2021 год, каждый свою. Плюс написали заявления на получение вычета. Каждый подал декларацию, заявление и документы на квартиру в свою районную налоговую инспекцию по месту прописки. В течение трех месяцев была проведена камеральная проверка. После проверки через месяц им перечислили за вычет их же удержанный НДФЛ за 2021 год, т.е. Олегу – 80 тыс.руб., а Светлане – 70 тыс.руб. У Олега остаток вычета будет 260 тыс. – 80 тыс. = 180 тыс.руб., у Светланы 260 тыс. – 70 тыс. = 190 тыс.руб.

В 2021 году они снова обратились к свои работодателям за справками 2-НДФЛ, но уже за 2021 год. За весь 2021 год с зарплат Олега в качестве НДФЛ удержали 90 тыс., с зарплат Светланы 110 тыс. Они заполнили свои декларации 3-НДФЛ за 2021 год и подали их с документами каждый в свою районную налоговую инспекцию. В течение 4 месяцев им также оплатили их же удержанные НДФЛ, только теперь за 2020 год. Т.е. Олегу 90 тыс.руб., Светлане – 110 тыс.руб. Остаток вычета у Олега 180 тыс. – 90 тыс. = 90 тыс.руб., остаток Светланы будет 190 тыс. – 110 тыс. = 80 тыс.руб.

В 2022 году они получили справки 2-НДФЛ за 2021 год. В 2021 году с зарплат Олега удержали НДФЛ в 95 тыс.руб., с зарплат Светланы 90 тыс.руб. Они заполнили свои декларации 3-НДФЛ за 2021 год и подали с документами каждый в свою районную налоговую инспекцию. В течение 4 месяцев им вернули не их же удержанные НДФЛ за 2021 год (95 тыс. и 90 тыс.), а их остатки вычета. То есть Олегу вернули 80 тыс.руб., Светлане – 70 тыс.руб.

Получается за три года после покупки (2020, 2021 и 2022 гг.) супруги вернули себе положенные по 260 тыс.руб.

Похожие записи:

• Родители могут потребовать алименты с детей. Что нужно знать
• Как стать опекуном или попечителем для взрослого человека
• Перерыв при 12-часовом рабочем дне