Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Важное правило касается доплаты за увеличение площади по результатам обмеров БТИ, когда фактически при завершении строительства квартира оказывается больше, чем было зафиксировано ДДУ. Этот факт не влияет на дату оплаты — она остаётся прежней.

Налоговые правила при продаже новостройки в 2023 году

Другие правила, действующие в 2023 году:

• Минимальный срок владения жильём, приобретённым через переуступку прав требования, стартует со дня оплаты этих прав.
• Если дольщик, внёсший полную оплату по договору ДДУ, умер, то срок владения недвижимостью для наследника будет отсчитываться со дня ухода наследодателя из жизни. Минимальный период для избавления от налога при этом составит 5 лет.
• Право собственности, полученное дольщиком по судебному решению (при неисполнении обязательств застройщиком), начинается не с даты вынесения решения, а с даты полной оплаты по ДДУ.

Отдельного внимания заслуживают предварительные договоры — соглашения, фиксирующие намерения девелопера и покупателя заключить сделку. Если жильё приобретено по такому договору, то период владения будет начинаться не с даты полной оплаты, а с того дня, когда зарегистрировано право собственности.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Постановление правительства РФ 479

Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.

При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.

• с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
• с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).

Особенности составления ДДУ

Самое главное на этапе подписания ДДУ — его корректное составление. Как отмечают эксперты: от того, что и как прописано в документе, будет зависеть то, что вы получите по итогу строительства.

На что обратить внимание при подписании ДДУ:

• Предмет покупки. В договоре обязательно должен быть указан предмет и объект договора; покупатель должен понимать, что получает по итогу строительства. Поэтому в соглашении обязательно должен быть указан вид объекта – жилой дом, его адрес, номер квартиры и т.д. Также в договоре немаловажно само описание квартиры: с отделкой или нет, с застекленным балконом или нет, с подведёнными коммуникациями, установленными входными дверями и т.д.

Часто застройщик обещает одно, а покупатель получает другое. Оспорить такой результат невозможно. В договоре указано – квартира № 7 в жилом доме 145. Все, вроде никто и ничего не обещал;

• Обязательно необходимо в договоре зафиксировать стоимость жилья. Должна быт фраза о том, что стоимость может быть изменена только в случае фактического изменения жилой площади. Также все юристы рекомендуют прописать в договоре смету, то есть то, что формирует стоимость объекта. Например, многие застройщики часто хитрят: в стоимость не включают услуги по регистрации документов, в частности, ДДУ, также хитрят на оплате коммунальных услуг, которые начинают начисляться уже с момента регистрации объекта, а не с момента фактического пользования объектом и т.д.
• Необходимо различать время ввода в эксплуатацию объекта и время передачи объекта долевому участнику. Часто бывает, что застройщик обещает одно, а получается совсем другое. Ввод в эксплуатацию по объективным причинам может быть задержан, но это не освобождает самого застройщика от обязанности предоставить объект, то есть квартиру, покупателю в нужный срок. В случае нарушения долевым участником может быть подан иск.

Вывод: чем более подробно будет составлен договор долевого участия, и чем больше описательной части он будет содержать об объекте, тем лучше для долевого покупателя.

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами. Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании. Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

1. Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
2. Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд. И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости. Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

• Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
• Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
• При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

• Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
• Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
• Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
• Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Особенности договора переуступки (цессии)

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в ДДУ, на основе которого он заключается.

После совершения сделки прежний дольщик теряет все свои права по договору долевого участия в строительстве жилья, а новый приобретает эти права. Также к новому дольщику переходят все, имеющиеся у прежнего участника долевого строительства обязанности по договору долевого участия.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за допущенные им нарушения. С этого момента новый дольщик решает любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком, а также несет риски, связанные с заморозкой стройки, банкротством застройщика и т.д.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания с застройщиком передаточного акта.

Какие существуют риски при покупке жилья по переуступке прав

Приобретение квартиры на этапе строительства не напрямую у застройщика, а у физического лица связано с определенной долей риска. Продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор долевого участия, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает право требовать заключения ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Советы по выбору проверенного и надёжного застройщика

ДДУ как способ приобретения жилья имеет право на жизнь, если не спешить и ответственно подойти к выбору застройщика. Для начала необходимо внимательно изучить предоставленную им документацию. В перечень обязательных справок входят:

• Свидетельство о постановке на учёт;
• Документы, доказывающие факт постановки на учёт в налоговой;
• Протокол, на котором был назначен официальный глава строительной компании;
• Выписка из ЕГРЮЛ;
• Устав застройщика.

На основании наличия всех вышеописанных документов можно полагать, что его существование законно и сотрудничество будет безопасным. Обязательно потребуется изучить аудиторские отчёты за последние несколько лет – это даст понять, каковы финансовые дела у застройщика.

Если эти документы в порядке, дальше нужно изучить бумаги, дающие застройщику право на ведение работ:

1. Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
2. Проектные документы;
3. Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
4. Заключение государственной экспертизы.

Оптимально, если к изучению договора долевого соглашения получится привлечь опытного юриста, который оценит полноту и достоверность документов, расскажет о возможных подозрениях и рисках. Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать в себе права и обязанности сторон, условия и время передачи недвижимости собственнику. В нём прописывается полная стоимость предмета договора, условия передачи оплаты, а также гарантийный срок.

Порядок отмены или расторжения ДДУ

Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.

Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:

1. По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
2. Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
3. Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.

Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.

Похожие записи:

• Замена резины в России на зимнюю — когда менять по закону 2023
• Ежемесячное пособие на ребёнка в 2023 году
• Калькулятор госпошлины при обращении в суд — 2022 год