Введен мораторий об «отмене неустойки» до 31 декабря 2022 года включительно.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Введен мораторий об «отмене неустойки» до 31 декабря 2022 года включительно.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Куда обращаться за устранением дефектов

Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:

• укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
• составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
• сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
• закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

О какой неустойке речь

Раньше в тех случаях, когда застройщик затягивал со сдачей новостройки в эксплуатацию и передачей в руки дольщиков, каждый из них мог обратиться за взысканием неустойки. Это плата, которая фактически является компенсацией за задержку оговоренных сроков. Размер неустойки мог быть 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день после превышения сроков и до окончательной сдачи дома. Так дольщики могли получить дополнительную плату на покрытие своих расходов из-за просрочки.

Как правильно рассчитать период просрочки

Считать необходимо, начиная с даты сдачи объекта, которая указана в договоре. Следующий день – это уже первый день, когда дом является не сданным дольщикам. Но при этом дата сдачи дома в эксплуатацию может быть другой. Ориентироваться нужно на дату передачи дольщикам.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2012 по делу N 11-15066

В апелляционной жалобе ответчик ООО «Артстрой» в лице представителя указал, что в материалах дела отсутствует претензия истца.

Применив положения ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд взыскал с ответчика в доход государства штраф в размере… процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а именно в размере… рублей.

Решение суда в части взыскания штрафа находится в соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», действовавшего на момент принятия обжалуемого решения.

Поскольку при рассмотрении дела апелляционной инстанцией оснований к изменению решения суда в части взысканных в пользу С.О. с ООО «Артстрой» денежных сумм не установлено, отсутствуют правовые основания и для изменения решения суда первой инстанции в части взыскания судебных расходов, штрафа и государственной пошлины.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований к отмене решения суда не усматривает.

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 17.09.2013 по делу N 33-7411/2013

Указание апеллянта на незаконность взыскания с него штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в связи с несоблюдением истцом обязательного претензионного порядка обращения к застройщику с соответствующим требованием противоречит нормам материального права. По смыслу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. При этом штраф взыскивается с ответчика независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, т.е. взыскание штрафа является обязанностью суда.

Несмотря на приведённые положения закона и практику вышестоящих судов, я вам настоятельно рекомендую предъявлять претензию и только после истечении 10 дней подавать иск. Практика показывает что некоторые районные судьи могут:

Во-первых в соответствии ст. 222. ГК РФ оставить заявления без рассмотрения, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора;

Во-вторых отказать во взыскании 50% штрафа.

Скорее всего, вы сможете отстоять свои права в вышестоящей инстанции, но это все потеря времени. А самое главное, никто не даст вам стопроцентную гарантию, что вышестоящая инстанция поддержит вас в данном вопросе, несмотря на вышеприведенную практику. К сожалению, нашей судебной системе еще далеко до единообразия.

Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства

После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.

Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:

• Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
• Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
• Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).

В каких случаях можно предъявить претензию застройщику?

Если застройщик нарушил обязательства по договору долевого участия, дольщик в праве предъявить ему претензию. Эта мера иногда помогает урегулировать спор до суда, однако покупатель квартиры не обязан сначала направлять требование, а потом расторгать договор – к этой опции он может перейти сразу, если посчитает нужным. Для предъявления требования есть две причины.

Первая – нарушение срока передачи квартиры – основного обязательства девелопера в договоре долевого участия (ДДУ). По закону застройщик обязан передать жилье не позднее единого для всех участников строительства срока, предусмотренного договором. При этом ссылаться на другие документы (проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок) застройщик не может – значение имеет только указанный в ДДУ срок. Как правило, обозначается квартал, не позднее которого дольщик должен получить ключи. Соответственно после его окончания дольщики могут предъявлять претензию.

Важно: затягивать с предъявлением претензии не стоит, так как срок передачи квартиры не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта. Если застройщик все-таки введет дом в эксплуатацию, то он может попытаться доказать в суде, что дольщик уклонялся от получения ключей.

Вторая распространенная причина для претензий – передача объекта недвижимости ненадлежащего качества. Речь идет о любых недостатках, которые удастся обнаружить при осмотре квартиры. Правда, отмечают эксперты «Метриум», многие изъяны могут быть скрыты от взгляда непрофессионала в строительстве и отделке, поэтому лучше призвать на помощь эксперта. Чаще всего речь идет о некачественной разводке проводки, плохо установленных окнах, засолах на стенах, плесени. Еще больше претензий может быть связано с отделкой помещений. Требования при нарушении срока строительства и качества квартиры отличаются.

Какие документы понадобятся, чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Помимо искового заявления, в суде придется иметь при себе следующие документы:

Законодательство не предусматривает требований по структуре претензии. По общему правилу, претензия должна содержать в себе все реквизиты, присущие обычному заявлению.

Начинается претензия с указания данных того, кому она направляется. Это так называемая «шапка» документа. В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия. В идеале претензия должна направляться застройщику, но как показывает практика, часто ДДУ заключается вовсе не с застройщиком, а с неким посредником. Как бы то ни было, в «шапке» следует указать наименование и адрес того, с кем заключался договор.

Под указанием «кому» располагаются строчки с «от кого». Следует указать ФИО заявителя, его адрес и телефон.

Под «шапкой», в центре листа, большими буквами пишется наименование документа –

«П Р Е Т Е Н З И Я».

Можно ли обнаружить скрытые дефекты в жилом помещении?

Если покупатель не обладает специальными знаниями в области строительства, обнаружить скрытые дефекты не так-то просто. К тому же, если по договору предусмотрена чистовая отделка помещения, то задача становится практически невыполнимой. Скрытые дефекты могут проявиться спустя несколько лет после начала эксплуатации, причем в совершенно неожиданных местах.

Подтвердить наличие скрытых дефектов до момента эксплуатации жилья могут только специалисты-эксперты после проведения соответствующих исследований.

Однако есть несколько способов, которые позволяют найти недостатки. Если у покупателя возникают сомнения, он вправе запросить документы на все оборудование, установленное в квартире. Обращаться нужно в специальный отдел контроля, который есть практически во всех крупных компаниях. Эта служба отвечает не только за объемы и качество, но и за то, чтобы при строительстве были использованы только сертифицированные материалы.

В случае отказа предоставить сертификаты покупатель вправе направить в адрес застройщика претензию.

Также покупатель имеет право осмотреть помещение вместе с приглашенным специалистом, например, экспертом в области строительных работ или прорабом. Если квартира находится на последнем этаже, следует оценить состояние чердака и крыши, в дальнейшем это поможет избежать проблем с протечками из-за некачественной гидроизоляции.

На что распространяется гарантия застройщика

Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 квартира является товаром длительного потребления, который, как и любой другой, должен отвечать требованиям по качеству на протяжении всего гарантийного срока. Закон устанавливает минимальный перечень, который застройщик может расширить по своему желанию. Применительно к жилому помещению, это гарантия на:

• стены (в том числе фасад и несущие конструкции);
• пол;
• потолок;
• окна;
• двери;
• коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение), а также сети, проложенные во время строительства;
• оборудование (технологическое и инженерное);
• отделочные работы (при условии, что это закреплено в ДДУ).

Однако нормативные документы содержат уточнение о том, что застройщик несет ответственность только за недостатки капитального характера. Сюда относятся дефекты, которые осложняют или делают невозможной эксплуатацию всего здания, а не только отдельной квартиры. Это создает сложности в разграничении ответственности между управляющей компанией и строителями в том случае, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но гарантийный срок еще не истек.

Неустойка – когда подавать и как считать

• Как самому посчитать неустойку?

Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

• Какую ключевую ставку применять в расчете?

При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

• Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?

Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!

• Если застройщик прислал акт – подписывать?

Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.

• Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?

Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.

Акт приема-передачи с подписью и претензия

Как правило, заемщик передает построенный объект дольщику, и все это фиксируется на документе, который называется акт приема-передачи.

ВНИМАНИЕ !!! В том случае, если в то время, как происходит передача готовой жилплощади и становятся видимы все дефекты, или иные нарушения в строительных работах, которые не были указаны в договоре долевого строительства, составляется новый документ, указывающий на то, что объект не соответствует всем характеристикам, которые были оговорены заранее.

Но, как правило, в такие моменты можно заметить лиши доступные для глаза дефекты, ведь по сути, квартира в эксплуатацию еще же не сдалась. Но это не беда! Даже если состоялось подписание акта приема-передачи, и в нем не были указаны никакие претензии о качестве объекта, но потом дольщик все же установил, что они присутствуют, он все равно может предъявить застройщику соответствующую претензию. Даже если дольщик уже оформил официального на себя свою собственность, благодаря Федеральному закону № 214-Ф3, статье 7, он может выдвигать застройщику свои недовольства, касающиеся жилплощади. Это становится возможным, так как, отмеченный закон предполагает наличие гарантийного срока, который должен фиксироваться в договоре. Продолжительность такого гарантийного периода не может быть меньше, чем 5 лет. Исчисление такого срока начинается сразу же, как были поставлены подписи на акте приема-передачи.

В случае, если у нового владельца квартиры во время ее эксплуатации возникают дефекты, которые не обеспечивают использование жилплощади по прямому назначению, то есть для жизни, и гарантийный период еще не истек, он может составить претензию своему застройщику. В таком документе, дольщик указывает, что он требует устранить все нарушения и дефекты, а также возместить все понесенные им убытки.

Сколько по времени застройщик имеет право изучать претензионный документ

В самых частых случаях, на рассмотрение, изучение и удовлетворение претензии, застройщику отводится не больше 20 суток, но и меньше 10. Если, согласно претензии, дольщик требует прекратить действие договора, то закон дает застройщику именно 20 дней, без учета выходных и праздников, чтобы ответить на претензию и возвратить дольщику вложенную им сумму денег. Именно поэтому, чтобы знать сколько застройщик будет отвечать на претензии, лучше всего отправлять ее ему через почту, чтобы затем, на сайте почты России, отследить, доставлено ли было письмо адресату.

ВАЖНО !!! Если письмо уже у застройщика, но положенное время на удовлетворение претензии вышло и никакого ответа не последовало, то смело можно идти в суд. Стоит отметить, что в большинстве случаев, застройщики никак не реагируют на претензии и оставляют их без внимания. Но, есть и те, которые все же отвечают своим дольщикам и предлагают им выплатить некую компенсацию, чтобы избежать разбирательств в суде.

Похожие записи:

• Как в 2022 году не попасть под выездную налоговую проверку
• Оплата больничного после увольнения в 2023 году
• Расчет при увольнении сторудника: сроки выплаты и формула