Покупка квартиры у юридического лица, есть нюансы !

Штрафы 5 апреля, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица, есть нюансы !». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке

2. Особенности заключения сделки

3. Порядок оформления сделки

4. Как происходит покупка недвижимости у юридического лица

5. Особенности покупки с привлечением ипотеки

6. Квартиру продает компания

7. Потенциальный банкрот

8. Как покупателю можно избежать рисков?

9. Особенности покупки квартиры у юридического лица

Главная особенность покупки квартиры у юридического лица – это то, что такая сделка требует больше времени, больше документов и больше проверок. Необходимо проверить статус продавца и оформить документы, подтверждающие продажу квартиры юрлицом. В связи с этим, процедура заключения сделки будет более продолжительной и более сложной, она существенно отличается от заключения договора с физическим лицом.

Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке

Данная процедура встречается очень часто и считается одной из самых простых. Только что пущенный в эксплуатацию дом практически всегда принадлежит юрлицу — застройщику или строительной компании.

Несмотря на обыденность сделки, необходимо проявлять бдительность при покупке квартиры у юридического лица. Какие риски покупателя могут поджидать при приобретении новостройки?

Поддельные документы. Работая с застройщиком или строительной компанией, необходимо прежде тщательно изучить все документы и необходимые разрешения. В последнее время все больше компаний работают по поддельным бумагам.
Отсутствие опыта. Еще один риск, который может подстерегать покупателя. Перед заключение договора с застройщиком или СК, необходимо убедиться, что юрлицо ранее уже успешно сдавало дома в эксплуатацию. С неопытными компаниями лучше дел не иметь.
Потеря денег. Передавать средства юрлицу можно только после того, как договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН. Деньги отданные ранее можно потерять безвозвратно, если они попали в руки к мошенникам.

Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.
У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание. С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании. Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.

Продажа жилплощади поддельным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивное предприятие или просто подделывают документы, после чего продают жилье, которое им не принадлежит, случаются довольно часто.
Существует застройщик «ВавиловДом» — компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.

Финансовые махинации. С целью сокращения расходов или уменьшения прибыли для уплаты налогов в меньшем объеме, юр. лицо продает квартиру по стоимости на порядок выше или ниже рыночной.
Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно. При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена. Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.

Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

Особенности заключения сделки

При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости у юр.лица можно выделить следующие этапы действий:

Подбор необходимой недвижимости.
Проверка квартиры и документов юридического лица.
Составление договора.
Оплата сделки.
Регистрация объекта собственности.

Наиболее распространенный вид покупки квартиры у юридического лица – это покупка недвижимости в новостройке. При покупке квартиры в новостройке, обычно покупатель сотрудничает с посредником, который представляет интересы строительной компании. В этом случае необходимо проверить документы компании — доверенность, срок ее действия, а также удостовериться, что ранее строительная компания уже сдавала в эксплуатацию жилые объекты. Оплачивать сделку нужно только после того, как квартира внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Покупка на вторичном рынке требует тщательной проверки документов продавца и проверки состояния жилья. В этом случае, сначала осуществляется оплата сделки, а только потом регистрируется право собственности покупателя.

Покупка недвижимости в ипотеку осуществляется практически так же, как и покупка квартиры у физического лица. Покупатель должен провести оценку квартиры, отправить оценочный сертификат в банк. Но, в этом случае, деньги будут перечислены не на счет покупателя, а на расчетный счет юридического лица, выступающего продавцом. Юридическое лицо может потребовать внести первый взнос до оформления сделки – это распространенное явление, но перед оплатой нужно удостовериться в существовании компании и ее полномочиях. При правильном подходе, покупка квартиры у юридического лица станет выгодной сделкой для покупателя.

Порядок оформления сделки

Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.

Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:

Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.

Как происходит покупка недвижимости у юридического лица

Алгоритм оформления сделки соответствует общему порядку действий при совершении операций с недвижимостью:

Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.
Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.
Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Квартиру продает компания

Первоначальный этап проверки квартиры, которую продает юридическое лицо, точно такой же, как и в случае с квартирой, собственником которой является обычный гражданин. Нужно получить выписку из ЕГРН, из которой станет ясно, действительно ли объект недвижимости принадлежит данной организации и есть ли у него обременения, объясняет девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций в объекты недвижимости Руслан Сухий. Также нужно запросить правоустанавливающие документы на объект, справку об отсутствии долгов за оплату «коммуналки», выписку из домовой книги и т. д.

А вот второй этап подразумевает проверку самой компании. «Первый шаг в этом направлении — получение актуальной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это нужно для понимания того, существует ли и не ликвидировано ли юридическое лицо, кто является его генеральным директором», — говорит Сухий.

«В отличие от тех случаев, когда продавец — физическое лицо, покупатель должен проверить не только объект, но и деятельность юридического лица-продавца за три последних года. Дело в том, что в течение этого времени на проверку также имеет право налоговая инспекция. В случае выявления нарушений, связанных со сделками с недвижимостью, она может их оспорить, вашу в том числе», — подчеркивает практикующий юрист Татьяна Петренко.

В процессе проверки компании на правомерность продажи следует обратить внимание на два момента.

Первый — документы и регламенты организации по продаже недвижимости. Покупка квартиры у организации — это приобретение части ее активов.

«Покупатель должен разобраться с тем, на основании чего может происходить передача актива, кто принимает решение, какие документы в таком случае должны быть предоставлены. В одних организациях, например, это регламентировано уставом, в других требуется согласие основных акционеров. Необходимо все это выяснить и получить подтверждающие документы», — подчеркивает Сухий.

Второй момент — крайне важно разобраться в наличии законных прав на проведение сделки от лица организации у того человека, который будет подписывать договор купли-продажи. «Есть ли все документы, подтверждающие возможность отчуждения квартиры юридическим лицом или его представителем (действующая доверенность подписанта, согласие всех учредителей на продажу квартиры или решение собрания). В этом случае могут возникнуть претензии со стороны учредителей юридического лица», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин.

Еще один важный момент — форма взаиморасчетов. При расчете за квартиру, покупаемую у юридического лица, правильно использовать только безналичную форму с использованием аккредитива, подсказывает Ахметшин.

Конечно же, первой уникальной особенностью, влекущей за собой все остальные, становится то, что сделка заключается не с обычным человеком-собственником, а с организацией, которая и выступает хозяином квартиры и ее продавцом. Данное обстоятельство усложняет процедуру купли-продажи тем, что предварительно продавец должен получить документы, подтверждающие отчуждение имущества и дающий право данное имущество выставит на продажу. А это, в свою очередь, влечет за собой сбор большого пакета документов, необходимых для сделки и ее оформления. В связи с этим увеличиваются временные рамки, где есть договора. Поэтому физическое лицо должно запастись огромным терпением, если действительно желает заполучить в качестве собственного жилища именно выбранную квартиру.

Также, следует учитывать особенности заключения сделки покупки недвижимости у юридического лица, которое является акционерным обществом. Связано это с тем, что действующим законодательством обусловлены определенные особенности заключения сделок с АО. Одной из особенностей такой договоренности является то, что если сумма заключаемой сделки превышает 1/4 стоимости имущества АО – данная договоренность относится к разряду крупных, что, в свою очередь, обуславливает ряд ложностей и особенностей именно для юридического лица. Однако это не единственный показатель того, что сделка крупная. К числу последних также может быть отнесена сделка, требующая отчуждения имущества или сделка, вязанная с куплей недвижимости. Обуславливается перечень крупных сделок учредительными документами.

ВНИМАНИЕ !!! Производить заключение таких сделок может управляющий или директор лишь после согласования со всеми участниками общества, то есть его совладельцами. Происходит данное согласование путем созыва держателей акций на их большом совете. По завершении такого согласования составляется документ, который в итоге предоставляется будущему покупателю. Если по всем показателям такая договоренность не относится к крупным, то все равно обязательно наличие документа, который данный факт фиксирует и подтверждает.

Потенциальный банкрот

Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.

Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.

«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.

Как покупателю можно избежать рисков?

Первое и самое важное, что обязан сделать покупатель, это тщательно проверить все документы, которые фигурируют в заключении сделки. Важно также проверить информацию о компании. Покупатель может попробовать присутствовать на собрании учредителей, на котором принимается решение о продаже недвижимости.

Если юридическое лицо получило права собственности на недвижимость менее 3 лет назад, то такой договор могут оспаривать в судебных органах.

В течение 2-3 дней с момента заключения договора о купли-продажи, покупателю квартиры на вторичном рынке стоит попросить выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире никого не было зарегистрировано после заключения договора о купли-продажи.

Также большим риском для покупателя является то, что компании может находиться на стадии банкротства.

Если есть возможность, нужно проверить, не участвовала ли компания в каких-то финансовых махинациях. Например, был зафиксирован вывод активов чрез однодневные компании.

При покупке квартиры у юридического лица покупателю следует ознакомиться с возможными рисками, присущими данной сделке. Лицо, желающее приобрести недвижимость у предприятия, должно насторожиться при обнаружении следующих фактов:

компания продавца отсутствует в едином реестре (ЕГРЮЛ);
организация проходит процедуру ликвидации либо кредиторы предъявили требования, ведущие к банкротству;
права юридического лица на квартиру не зарегистрированы;
представитель компании не может подтвердить свои полномочия;
срок действия доверенности, выданной на имя представителя продавца, истек;
компания предоставила не полный комплект документов, подтверждающих решение продавца об отчуждении объекта недвижимости;
предоставление поддельных документов;
выявление случаев финансовых махинаций со стороны продавца.

Проверку этих моментов рекомендуется доверить профессиональному юристу. Человеку, не имеющему специальных знаний и навыков в этой области, легко запутаться в объеме документации, подлежащей изучению.

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

паспорта лиц, подписывающих договор;
доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
документы на юр. лицо;
согласие на сделку от учредителей (если требуется).

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Действующее законодательство предусматривает определенный порядок проведения сделок с ценным имуществом для юридических лиц в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Продажа жилой недвижимости такими юридическими лицами, как правило, относится к категории «крупные сделки». Крупной совершаемая сделка будет считаться в том случае, если цена реализуемого недвижимого имущества составляет более 25% от стоимости активов данного юрлица.

Особенностью покупки квартиры у юридического лица будет (как в случае и любой другой крупной сделки) необходимость проконтролировать уведомление о сделке всех участников общества (ООО или АО). Обычно, для этого генеральный директор составляет договор купли продажи между юрлицом и физлицом, уведомляет учредителей, согласовывает и подписывает договор исключительно после всеобщего одобрения подобной сделки. Соглашение учредителей, особенно если их в компании много, это «сдерживающий» фактор для руководителя, такая процедура помогает компании избежать убытков, а может даже риска банкротства.

Таким образом, покупая жильё у юрлица, вам стоит обязательно убедиться в том, что согласие на сделку получено от всех учредителей (для ООО) / акционеров (для АО), в противном случае такая сделка может быть аннулирована в судебном порядке и вы потеряете деньги, нервы и время.