Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Зачем нужна легализация самостроя

1. Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.

2. Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

Какова судьба самовольной постройки?

Вариантов два — снос и легализация.

1. Снос самовольной постройки.

   По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

   Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура. Правом требовать сноса самовольной постройки наделен правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

   Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.

2. Легализация самовольной постройки

   Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.

Понятие и признаки самовольной постройки

Базовое понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. Это объект недвижимости (здание, сооружение или другое строение), обладающий хотя бы одним из нижеперечисленных качеств:

• земельный участок, на котором возведен объект, не был предоставлен застройщику в установленном порядке;
• разрешенное использование земли не допускает строительство на ней данного объекта;
• объект создан без получения на это необходимых разрешений;
• строительство проведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Внесудебный порядок легализации самовольной постройки

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен через органы местного самоуправления.

Многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки, могут быть устранены без обращения в суд.

Так, если земля, на которой возведен объект, для этого не предназначена, то можно попробовать перевести ее в иную категорию. Целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ). Причем, факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении назначения земли. Если целевое назначение участка удастся изменить и построенный объект будет соответствует таким изменениям, то он перестанет быть самовольной постройкой.

Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична. По общему правилу, перед началом строительства необходимо получить разрешение, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения и после того, как строительные работы начаты.

Что касается разрешения на ввод строения в эксплуатацию, то без разрешения на строительство (когда это разрешение необходимо) его получить довольно сложно. В подавляющем большинстве случаев, чиновники на местах отказывают в выдаче данного документа.

Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, владельцу самостроя придется обращаться за легализацией строения в суд.

Признание права собственности на самовольную постройку

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Последствия, определенные для лица, создавшего незаконную постройку

В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.

Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:

• не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
• обязан осуществить снос неузаконенного строения.

Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.

Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:

• либо собственными силами;
• либо при помощи подрядных организаций за свой счет.

Способы защиты прав на самовольную постройку. Теория и практика

И сегодня, специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вести планомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительства и, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь не обходится.

При сложившемся правовом порядке, у собственника или иного владельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органов как «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный. Первый путь это, так называемая, процедура административной легализации, при которой владелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект «имеющим потенциал к сохранению».

Комиссия, к состав которой входят представители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решение исходя из характера допущенных нарушений и результатов технического обследования (техническое заключение) о безопасности объекта.

Полномочия ГЗК по решению вопроса о сохранении самовольных построек вытекают из пункта 2.2.11. Положения о ГЗК, утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 года. В соответствии с данным пунктом, ГЗК рассматривает вопросы о нарушении условий использования земельного участка и/или нарушении условий договора аренды земельного участка при возведении на этом участке объекта капитального строительства, в отношении которого зарегистрировано право частной собственности, имеются положительное заключение экспертизы проектной документации, согласование об утверждении архитектурно-градостроительного решения и техническое заключение об удовлетворительном состоянии несущих конструкций объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан.

Необходимо отметить, что указанные полномочия ГЗК получила лишь в 2016 году с принятием постановления Правительства Москвы от 28.06.2016 года №363-ПП.

Право ГЗК применять штрафные санкции к нарушителям обязательств, содержащихся в договорах аренды земельных участков и связанных со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства установлено пунктом 2.2.4 Положения.

В случае удовлетворения заявления, собственнику предписывается уплатить в бюджет Москвы определенную денежную сумму, штраф, из расчета площади объекта и ставки годовой арендной платы за аренду соответствующего земельного участка. Если же, комиссия принимает отрицательное решение, то Москва, в лице ДГИ Москвы подает соответствующий иск к собственнику о сносе самовольной постройки. Исходя из нашего опыта, при всей своей внешней привлекательности, способ административного решения проблемы обладает рядом существенных недостатков.

Во первых, подавая такое заявление, собственник заранее признает факты имеющие существенное значение и в значительной степени лишается возможности в будущем эффективно отстаивать свою позицию в суде. Во-вторых, работа комиссии и механизм принятия решений на деле не отличается «прозрачностью», не имеет четких критериев и потому, несет значительные риски получения отрицательного для владельца объекта результата.

С учетом сказанного, наиболее предпочтительным, по мнению автора, является судебный путь решения проблемы. Во-первых, при всем уважении, но уровень юридической квалификации у судей объективно значительно выше, чем у членов ГЗК и ее рабочих групп.

Во-вторых, арбитражный суд более независим и объективен при рассмотрении дела, поскольку не входит в систему органов власти Москвы и лишен государственно-корпоративного интереса.

В-третьих, у собственника «проблемного» объекта есть весь юридический инструментарий в отстаивании своих прав и представлении доказательств. Все это значительно повышает шансы собственника к сохранению своего объекта и защите своих инвестиций, прав и законных интересов. Кроме того, ситуации связанные с самовольным строительством и реконструкцией редко бывают однозначными и идентичными, как непохожи друг на друга бизнес-ситуации, а также сами объекты недвижимости.

В одном случае, мы можем столкнуться с явным и грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил, возведением небезопасных объектов и это совершенно оправдано вызывает негативную правовую оценку и реакцию со стороны государства и впоследствии со стороны суда. В другом случае, нарушение может носить неявный, незначительный и даже вынужденный характер и в таком случае, права владельца самовольной постройки или объекта самовольной реконструкции должны подлежать безусловной судебной защите.

Для иллюстрации, можно привести такой пример из практики: Здание, построенное и введенное в эксплуатацию в 1918 году и принадлежащее на праве долевой собственности нескольким предпринимателям получило значительные повреждения при пожаре. Собственники произвели капитальный восстановительный ремонт стен, фасадов и кровли с использованием современных технологичных материалов с незначительным увеличением общей площади здания, за счет увеличения площади антресоли (внутреннее перекрытие первого этажа).

При этом, разрешение на проведение самих ремонтных работ и соответствующий ордер были получены. Право собственности на увеличенную площадь было зарегистрировано в установленном порядке, пятно застройки и иные основные характеристики остались неизменными.

Еще в процессе производства ремонтно-строительных работ объект проверялся ГИН Москвы и был включен в перечень 2 Постановления Правительства Москвы №819-ПП, как имеющий признаки самовольного строительства. Собственники здания обратились в ГЗК с заявлением о признании объекта имеющим потенциал к сохранению, то есть пошли по пути административной легализации. Однако, при наличии заключения о соответствии проекта градостроительным нормам и СНИП, при наличии заключения о безопасности объекта, тем не менее, в «сохранении объекта» было отказано, и к собственникам был предъявлен иск о его сносе.

В ходе судебного разбирательства, путем представления доказательств, использования результатов двух строительно-технических экспертиз удалось доказать, что собственники объекта действовали разумно и добросовестно, производя ремонтно-восстановительные работы.

Несмотря на то, что в ходе ремонта были произведены внутренние реконструктивные работы, за счет которых произошло увеличение площади объекта, это не привело к созданию нового объекта недвижимости. Здание было восстановлено в прежних границах и является безопасным для жизни и здоровья. Указанные доказательства позволили добиться вынесения арбитражным судом решения о полном отказе в иске о сносе объекта, как самовольной постройки.

Другой крайностью, которую допускают контролирующие органы по отношению к объектам недвижимости и их владельцам является квалификация объекта как самовольного на том основании, что его границы выходят за границы улично-дорожной сети (так называемые красные линии УДС). Совершенно очевидно, что в случае с объектами исторической застройки и объектами«новейшей истории», но построенными до принятия соответствующего генплана применять подобный подход недопустимо, поскольку объекты возникли раньше чем, возникли утвержденные границы УДС.

Зачастую, причиной этого являются неточности, допущенные кадастровыми инженерами при измерениях, и внесении данных в документы и реестры кадастрового учета. Но, поскольку границы УДС являются частью генплана и утверждаются, в данном случае на уровне субъекта федерации, то исправление данных ошибок является сложным бюрократическим процессом и влечет репутационные риски для конкретных ответственных чиновников. Поэтому, при таких обстоятельствах на практике, при решении вопроса об административной легализации, ГЗК предпочитает отказывать заявителям в признании их объектов имеющими потенциал к сохранению.

Департамент городского имущества и Правительство Москвы, вместо исправления очевидных ошибок, предъявляют к собственникам объектов предъявляются иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, либо о приведении в первоначальное положение. И итоги судебного разбирательства, в подобных случаях, зависят от того, насколько собственники объекта смогут выстроить эффективную правовую позицию, представить относимые и допустимые доказательства и добиться вынесения законного и обоснованного решения по делу, защитив свои законные права и интересы.

Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?

Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:

• Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
• Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
• Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
• Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
• Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку

Если строение имеет признаки самовольно возведённого здания, это не означает, что оно обязательно будет снесено. Право собственности может быть признано судом или в ином порядке (но только в тех случаях, когда это не противоречит федеральному законодательству). Владельцем будет признано лицо, которое имеет законные основания для пользования и распоряжения земельным наделом, на котором уже построен спорный объект. К таковым лицам можно отнести:

• тех, кто имеет законное право на участок, а также разрешительную документацию на произведение строительных работ конкретного назначения;
• кто обращается в суд за узакониванием имущественного права, а постройка на день обращения, соответствует установленным требованиям градостроительного законодательства и строительным нормам;
• тех, кто возвёл строение, не мешающие другим лицам, не нарушающее их права и интересы, не угрожающее жизни и здоровью третьих лиц.

Понятие и признаки самовольного строения

Ст. 222 Кодекса определяет некоторые критерии, по которым постройку можно отнести к самовольной, а также регламентирует наступление правовых последствий за ее возведение.

Указанная статья регламентирует особое правило, в силу которого гражданин, создавший самовольное строение, не приобретает имущественных прав на него.

Данная норма кардинальным образом отличается от положения ст. 219, в которой говорится о возникновении прав на заново созданные объекты с даты государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.

Самовольная постройка может принимать следующие разновидности:

• дом, предназначенный для целей проживания граждан;
• здание;
• строение;
• сооружение;
• другой вид недвижимости.

Неузаконенным строением могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, в том числе строения, предназначенные для целей производственного назначения.

Выделим некоторые признаки самовольной постройки:

• отсутствие у лица необходимых прав по владению земельным участком;
• несоблюдение установленной процедуры строительных и монтажных работ;
• несоответствующий закону выбор участка для осуществления строительства.

Признание имущественного права на внезаконную постройку без решения суда

Существует два порядка, на основании которых появляется право собственности на самовольную постройку.

Внесудебный порядок, в свою очередь, предусматривает автоматическую легализацию имущественного права на внезаконную постройку при соблюдении двух групп условий.

Первая группа – земельный участок, на территории которого физическим лицом была возведена самовольная постройка, должен быть:

• в пользовании на постоянной основе;
• в пожизненном наследуемом владении;
• в собственности.

Помимо указанных выше условий, право собственности на самовольную постройку появляется при соблюдении второй группы условий одновременно:

• гражданин имеет права касательно земельного участка, разрешающие ему возведение на нем объекта;
• на дату обращения в судебный орган самовольная постройка отвечает нормам, определенным нормативными документами;
• если сохранение строения не нарушит права или интересы иных лиц, или не создаст угрозы их жизни и здоровью.

Можно ли обойтись без сноса и штрафа?

В судебной практике существуют случаи, когда решение принимается в пользу застройщика. Как правило, признание права собственности на незаконное строение можно получить в том случае, если:

• строение возведено по всем правилам и нормам;
• оно не мешает и не ущемляет права других граждан;
• территория, на которой оно находится, не является чьей-то собственностью и может быть использована под соответствующее строительство;
• застройщик выполнил противопожарные и другие нормы безопасности в процессе строения;
• и главное: он подавал документы в суд на признание постройки законной, но по каким-то необоснованным причинам был предоставлен отказ.

Еще до 1 марта 2020 года действует так называемая «дачная амнистия», согласно которой на активно используемую незаконную постройку, например, дачный участок, можно получить право собственности по упрощенной процедуре. После окончания этого периода процедура легализации построек будет усложнена.

В завершение стоит сказать, что, если нужно что-то построить, лучше все-таки заранее побеспокоиться о получении на это разрешения. Гораздо проще решить вопросы касательно нарушенй в строительстве, чем проблемы с незаконностью постройки.

Если же строительство было завершено до принятия соответствующего закона, нужно в максимально сжатые сроки постараться получить судебное решение о признании законности постройки.

Дополнительные документы

Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:

• документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
• акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
• документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
• справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
• квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
• доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).

Признание права собственности на самовольную постройку — это введение в гражданский оборот зданий, возведение которых не было заранее согласовано с соответствующими органами власти.

Ч.2 ст. 35 Конституции, а также ст. 263 ГК РФ предусматривают, что собственник имеет право на возведение разного рода зданий на своем земельном участке, перестраивать или же сносить их как им самим захочется. В то же время, законом предусмотрен ряд ограничений, связанных со строительством она своем участке.

Таким образом, прежде чем что-либо строить, изменять, реконструировать или сносить, собственник должен получить разрешение от соответствующих органов власти.

Как исключение, существует институт легализации незарегистрированных объектов, базово регулируемый ст. 222 Гражданского кодекса. По общему правилу, здание, возведенное вопреки требованиям закона, должно быть снесено, но при определенных действиях со стороны собственника, может быть узаконено.

Существует два основных способа узаконить самовольную постройку и одновременно признать право собственности на нее:

Похожие записи:

• Куда можно улететь прямым рейсом из России без визы в 2023. Список стран
• Выплаты малоимущим семьям в 2023 году
• Новые тарифы 2023г. на международные почтовые отправления