Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Плюсы и минусы сделок с договором ренты

Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:

• возможность купить недвижимость в рассрочку;
• перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
• гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.

Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.

Минусы для рентополучателя:

• ограничение права на квартиру или землю;
• сложности расторжения соглашения;
• нечестные рентные плательщики;
• необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.

Минусы для плательщика ренты:

• займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
• отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
• затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.

При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.

Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy

Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.

Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.

Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.

Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy

Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.

Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.

Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.

Шаг 1. Получите поэтажный план и экспликацию квартиры

Данные документы вы можете получить в БТИ по месту нахождения имущества или в МФЦ. Для этого необходимо представить паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное до 15.07.2016, либо выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющую право собственности, а также документ — основание возникновения права собственности (договор передачи в результате приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство), заполнить в БТИ заявление и оплатить услуги БТИ (если вы обращаетесь в БТИ).

В случае обращения представителя необходимо предоставить оригинал доверенности и ее копию.

Срок изготовления документов составляет, как правило, не более 10 дней.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Алгоритм заключения сделки

Законодательство предписывает заключать договор ренты в письменной форме с обязательным нотариальным сопровождением. Поскольку в результате переходит право собственности на объект недвижимости, а также накладывается обременение на жилье, сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Таким образом, общий порядок оформления ренты следующий:

• поиск рентоплательщика или рентополучателя. Если договор заключается между лицами, имеющими родственные отношения, этот этап будет пропущен. Если планируется оформить ренту с третьим лицом, собственник квартиры может подать объявление в газету или на интернет-сайты. Целесообразно расклеить объявление о желании передать недвижимость подобным способом. Люди часто ищут хорошие варианты именно на территории района, в котором желают проживать. Не исключено, что человек, который планировал приобрести квартиру, согласится на ренту. Помимо подачи объявлений, собственнику следует оповестить всех родственников и знакомых о желании заключить подобное соглашение. Возможно, среди них найдется потенциальный рентоплательщик. При желании приобрести квартиру в ренту поиск подобных объявлений должен вестись на тех же площадках;
• обсуждение условий договора. Пожизненная рента – это длительный договор. В большинстве случаев исполнение обязательств будет тянуться несколько лет, а иногда и несколько десятков лет. Поэтому крайне важно договориться обо всех возможных условиях, не только о существенных. Часто именно мелкие споры между сторонами перерастают в серьезные конфликты, которые разрешаются в суде. Участникам сделки необходимо продумать возможные конфликтные ситуации, зафиксировать способы их решения. Особенно это важно, если по договору будут не только передаваться денежные средства, но и оказываться какие-либо услуги. В таком случае, важно максимально конкретизировать эти действия, установить их объем и периодичность;
• заключение договора и нотариальное заверение. Оба этих действия реализуются за один день. Стороны подписывают соглашение в присутствии нотариуса. Затем сотрудник конторы заверяет документ в установленном законодательством порядке. Как правило, граждане доверяют составление текста соглашения нотариусу за дополнительную плату. Если рентополучатель болен, ограничен в движении, сотрудника конторы можно вызвать на дом;
• регистрация перехода права собственности. Сторонам следует обратиться в отделение Росреестра, передать документы и заявление на регистрацию. Обязательно присутствие обоих участников сделки или их представителей по доверенности. Также регистрацию договора за дополнительную плату можно делегировать нотариусу.

Преимущества и недостатки данного вида отношений

На первый взгляд договор ренты предоставляет массу преимуществ обеим сторонам сделки, в частности:

• пожилой человек может в комфорте прожить остаток отпущенных лет без финансовых проблем;
• получатель ренты будет уверен, что его жилье не станет предметом ссоры дальних родственников;
• рентоприобретатель получит весь спектр услуг по уходу в пределах договора.

В свою очередь плательщик ренты:

• сможет существенно сэкономить на тратах по приобретению жилья;
• станет владельцем квартиры в ближайшее время, хотя и с обременением;
• сможет въехать в жилье сразу же, если рентополучатель согласен.

Можно ли расторгнуть договор?

Иногда пожилые люди сталкиваются с ситуацией, когда рентоплательщик не исполняет свои обязанности. В этом случае владелец квартиры имеет право обратиться в суд с требованием о выкупе ренты и расторжении соглашения. Также можно потребовать выплаты моральной компенсации. Кроме того, предусматривается возможность признания сделки недействительной (чаще всего инициаторами судебных разбирательств являются родственники пожилого человека). Как правило, суд принимает такое решение при наличии следующих обстоятельств:

• плательщик принудил владельца недвижимости заключить соглашение посредством совершения насильственных действий или обмана;
• рентоплательщик заключил соглашение с лицом, которое является недееспособным.

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

1. Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.

Когда и как можно расторгнуть договор

Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.

Отношения можно разорвать, если:

1 Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.2 Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;

3 Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;

4 Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.

Как заключить договор с минимальными рисками?

При заключении договора пожизненной ренты стороны должны проявлять осторожность и осмотрительность, особенно если речь идет не о сделке с близкими родственниками.

Сторонам договора нужно для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та, и другая сторона, может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств. Более того, этот договор требует от плательщика ренты больших финансовых затрат, поэтому стоит реально оценить свои финансовые возможности.

И у той, и у другой стороны, есть реальный риск попасть на мошенников. Так, нередки случаи, когда плательщики ренты вводят получателя в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, занижают размер ренты. Более того, стариков и вовсе часто пытаются сжить со свету после подписания договора.

Основания расторжения сделки

Расторжение сделки возможно при наличии общих оснований:

• установления факта принуждения, угрозы, насилия;

• подписание договора вследствие обмана;

• невыполнения сторонами договорных обязательств;

• если на момент подписания соглашения владелец жилья был невменяем.

Помимо этого, рентный кредитор может обратиться в суд с иском о расторжении сделки, если:

• рентная выплата просрочена более чем на 12 месяцев;

• плательщик обанкротился;

• не соблюдаются условия по рентной выплате.

Похожие записи:

• Если Вы еще не зарегистрировались? Тогда заполните поля!
• Как написать служебную записку на повышение зарплаты?
• Документы при увольнении от работодателя: список