Как расторгнуть договор аренды помещения, если арендодатель против

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды помещения, если арендодатель против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:

• общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
• особые, относящиеся только к ДА.

Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:

• дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
• дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
• основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:

• на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
• основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.

Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:

• на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
• основания для прекращения ДА по соглашению сторон.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?

Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.

Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.

Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

Досрочное расторжение

Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.

Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.

Когда арендатор может прекратить отношения

Основания могут быть предусмотрены как в законодательстве, так и в соглашении между сторонами. Вначале опишем те причины, по которым ГК РФ даёт право арендатору добиться досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Во-первых, пользователь может ставить вопрос о расторжении договора тогда, когда владелец вообще не передаёт имущество в аренду, либо чинит всякие препятствия в его использовании.

Во-вторых, за арендатором сохраняется право прекратить отношения в случае, если в процессе эксплуатации в имуществе выявляются существенные скрытые дефекты, которые сводят возможность нормального пользования вещью на нет.

При этом арендатор должен доказать, что:

• Арендодатель не поставил его в известность о недостатках в объекте аренды при подписании договора
• На момент приёма имущества в наём дефекты в нём не могли быть обнаружены

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.

Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.

Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?

Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.

В этом документе обязательно нужно указать:

• данные сторон арендных отношений;
• обоснованную причину расторжения договора;
• сроки прекращения арендных отношений;
• дату составления уведомления;
• личную подпись.

Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.

В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.

Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:

1. Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
2. В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.

Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.

Необходимость уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды за определенный срок

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. В договоре стороны могут предусмотреть как иные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, так и возложение на последнего обязанности уведомить арендодателя о таком расторжении за определенный срок. В связи с этим возникает вопрос: какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заведомом уведомлении об одностороннем отказе?

6.1. Вывод из судебной практики: С арендатора, не выполнившего условие договора о необходимости уведомления арендодателя об одностороннем отказе за определенный срок, могут быть взысканы убытки.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

• О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
• О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут

Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:

1. Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
2. По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
3. По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
4. Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.

По инициативе арендатора

Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.

Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.

Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:

• собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
• собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
• предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
• предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.

В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.

Причины досрочного расторжения договора аренды

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Нюансы доказывания основания для расторжения договора

Нарушение сроков перечисления арендных платежей будет устанавливаться исходя из положений договора, юридическое значение будут иметь два случая просрочки платежей подряд. Подтверждение нарушений условий оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор имеет право представлять возражения на иск, в том числе с приложением платежных документов о своевременном переводе платежей.

Существенное ухудшение качественных характеристик предмета аренды будет устанавливаться исходя из следующих обстоятельств:

• фактическая порча имущества;
• пользование имущественными активами, при котором создается реальная угроза уничтожения или повреждения предмета аренды;
• непринятие арендатором мер по своевременному текущему ремонту имущества и поддержания его нормального функционального состояния.

Условия договора могут предусматривать не только конкретные обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, но и периодическое проведение совместного осмотра. В этом случае наличие оснований для расторжения договора будет следовать из акта осмотра.

Если после подписания арендного договора имущество фактически не передано, у арендатора возникает право на расторжение договора. Доказательством передачи является акт передачи, подписанный обоими контрагентами. Если данный документ отсутствует, возникает основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.

Если по договору передано имущество, непригодное для целевого использования, или имеющее недостатки, не доведенные до арендатора при оформлении договора, также может предъявляться требование о досрочном прекращении аренды. Доказательствами указанных нарушений могут выступать следующие факты:

• несоответствие фактического состояния имущества описанию предмета аренды в договоре;
• выявление арендатором существенных скрытых недостатков, которые не могли быть установлены во время передачи имущества на момент оформления договорных отношений;
• несоответствие целевого назначения имущества требованиям, которые предъявлял арендатор при подписании договора.

Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

Договор аренды предусматривает свои условия расторжения, которые должны выполнить обе стороны: арендатор и арендодатель. Расторжение договора аренды всегда сопровождается документальным оформлением с помощью соглашения.

Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.

Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.

Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.

Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

• По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
• В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
• По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

• Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
• Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
• Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором , если имеется какое-то из этих условий:

• Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
• В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
• Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
• Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.

Договор может быть аннулирован по инициативе нанимателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в самом тексте соглашения, либо опираться на законодательство РФ.

При несогласии контрагента с расторжением, наниматель вправе расторгнуть соглашение через суд.

При наличии юридических оснований и отказе контрагента в аннуляции договора наниматель может осуществить досрочное прекращение соглашения в судебном порядке.

Перед подачей иска необходимо пройти ту же процедуру, что и при разрыве соглашения по обоюдному согласию:

• составить и передать контрагенту уведомление о расторжении договора,
• дождавшись указанного в уведомлении срока предложить заключить соглашение о расторжении.

При отказе наймодателя заключить соглашение или дальнейшем требовании платежей, наниматель должен обратиться в судебные органы по месту жительства с иском о принудительном расторжении договора найма.

При согласии сторон они могут аннулировать соглашение в удобный для них срок.

Для этого стороны заключают соглашение о расторжении, в котором указывается конкретная дата аннулирования договора.

В соглашении можно указать пункт, что оно является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт составляется позднее перед прекращением действия договора.

В случае отсутствия претензий у сторон друг к другу и подписания соглашения и акта приема-передачи, договор прекращает свое действие, а стороны освобождаются от юридической ответственности друг перед другом.

Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.

Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца.

Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом.

По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора.

Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

1. Заявление.
2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.

Документы арендодателя:

• для физического лица – паспорт;
• для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Изменения в ЕГРН будут внесены:

• при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
• при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
• при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Похожие записи:

• Расчет ОДН по электроэнергии в многоквартирном доме
• Как добиться отмены решения: пишем жалобу правильно
• Пересечение сплошной линии разметки — штраф в 2023 году