Признание нежилого помещения аварийным и подлежащим сносу
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание нежилого помещения аварийным и подлежащим сносу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2017 года № 577 утверждено Положение о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.
Порядок признания объектов капитального строительства аварийными и подлежащими сносу по инициативе органа местного самоуправления
Объект капитального строительства признается аварийным и подлежащим сносу в случае, если по результатам оценки фактического состояния объекта капитального строительства и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства, выявлены признаки, являющиеся основанием для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу, установленным разделом III Положения.
Орган местного самоуправления поселения, городского округа, уполномоченный на принятие решения о комплексном развитии территории (далее — уполномоченный орган местного самоуправления), до принятия решения о комплексном развитии территории формирует перечень объектов капитального строительства, фактическое состояние которых подлежит оценке (далее — перечень). В него включаются объекты с дефектами и повреждениями, которые были выявлены в результате предварительного (визуального) обследования.
Для оценки фактического состояния объектов привлекается специализированная организация, с которой заключается муниципальный контракт.
После этого уполномоченный орган местного самоуправления создает межведомственную комиссию. Установлен порядок ее формирования и деятельности. В частности, в нее включаются правообладатели объектов с правом совещательного голоса. Комиссия рассматривает заключение специализированной организации и готовит свое заключение об оценке фактического состояния объекта капстроительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой он расположен.
Принятые решения могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке. Объект капитального строительства не может быть снесен до истечения срока, установленного законодательством для обжалования решения, а в случае обжалования — до дня вступления в силу решения суда.
Основанием для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу является наличие одного или нескольких следующих признаков, которые не позволяют обеспечить надежность функционирования объекта капитального строительства и безопасность жизни и здоровья граждан:
— ухудшение эксплуатационных характеристик объекта капитального строительства в целом или его отдельных частей в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, приводящим к снижению до недопустимых уровней надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
— расположение объекта капитального строительства в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если при помощи проектных решений и инженерных мероприятий невозможно предотвратить разрушение объекта капитального строительства;
— расположение объекта капитального строительства в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи проектных решений и инженерных мероприятий невозможно предотвратить разрушение объекта капитального строительства;
— получение повреждений в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, опасных геологических процессов, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние такого объекта и его строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Что такое нежилое здание?
Определение прямо вытекает из названия.
Объекты нежилого типа делятся на несколько видов в соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ № 384 «Технический регламент…» от 30 декабря 2009 года. Законодательно можно обозначить:
- Здание – это объект недвижимости в форме капитального (цельного) строения с разграниченным пространством внутри. При этом в нем могут быть как жилые, так и нежилые помещения, например – офисные помещения.
- Помещение – отдельная, изолированная часть здания со своим назначением. Такие помещения могут располагаться в жилом доме, например – парикмахерская на цокольном этаже многоэтажки.
- Сооружение – это системный объект, который состоит из несущих и ограждающих конструкций по типу жилого дома. Однако сооружения считаются нежилыми постройками, например – заводской комплекс по производству бетонных блоков.
Как мы отметили, здание представляет собой цельное строение. Также нежилые объекты могут размещаться в многоквартирном доме. Обычно используют первые этажи или «нулевой» (цокольный) этаж. Причем в доме могут работать несколько организаций коммерческого типа. Их собственники либо арендуют объекты, либо выкупают квартиры и переводят их в нежилые помещения.
Что получит взамен собственник нежилого здания?
События могут разворачиваться по-разному.
Например, в судебной практике есть споры, когда администрация не предлагала ничего взамен снесенному объекту недвижимости. Предприниматель обратился в суд, где ему было отказано. Затем он пожаловался в Верховый Суд РФ, который встал на его сторону – суд обязал местные власти руководствоваться нормативной базой ст. 239.2 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ, а также п. 10 ст. 32 ЖК РФ. Иначе говоря, предоставить истцу соразмерную компенсацию с учетом упущенной выгоды.
Если власти предлагают квартиру или другое жилое помещение – их решение является незаконным. Компенсации подлежит аналогичный сносимому объект – нежилое здание или помещение в МКД.
Что делать собственнику:
- Во-первых, пригласить оценщика и оформить акт о рыночной стоимости нежилого сооружения (здания школы, кафе, торговой точки, склада).
- Во-вторых, направить ценное письмо с уведомлением о вручении в адрес местной администрации (исполком города или района). Сообщите о том, что требуете возместить стоимость или предоставить равноценное нежилое помещение (см. «Переселение из аварийного жилья«).
- В-третьих, ждать ответа администрации. Если в течение 1 месяца ответа не последует или получен отказ – обратиться за правовой оценкой в прокуратуру. Жаловаться нужно на действия/бездействия органа власти в зависимости от вашей ситуации. Если прокуратура не поможет, привлекать юриста и составлять иск в суд.
Это важно знать: Оплата капитального ремонта пенсионерами старше 80 лет
Итак, нежилые объекты признаются аварийными по аналогии с жилыми. Отличия связаны с выкупной ценой. Собственник вправе получить деньги за снос здания и земельный участок. Жилые помещения взамен нежилых не предоставляются.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Признание здания аварийным: законодательство
В ГК и ЖК РФ ничего не говорится об особенностях и порядке признания нежилого объекта аварийным. Поэтому в судах часто бывают споры, и ответы на эти вопросы содержатся только в местном законодательстве. Но есть Определение ВС РФ от 20 ноября 2021 г. по делу N 309-КГ18-13252, где сказано, что нужно руководствоваться законами, регулирующие сходные вопросы по жилым помещениям:
- П. 10 ст. 32 ЖК РФ. Орган, принявший решение о признании здания аварийным, вправе предъявить к собственнику требование о сносе в установленные сроки.
- Ст. 279 ГК РФ. Земельный участок, на котором расположено аварийное здание, может быть изъят для муниципальных нужд. Об этом с собственником заключается соглашение, ему выплачивается денежная компенсация. Если он отказывается от оформления соглашения, земля изымается по решению суда.
- Ст. 56.3 ЗК РФ. Земельный участок может быть изъять вне зависимости от формы собственности на него: право бессрочного пользования, договор аренды, право собственности, и пр.
Самая важная – это ст. 6 ГК РФ. Там сказано: если конкретные имущественные отношения не регулируются гражданским законодательством, к ним применяются нормы гражданского права, регулирующего схожие отношения.
Фонд ЖКХ рассказал о новых механизмах расселения аварийных домов
Мощным инструментом расселения аварийного жилья должен стать механизм комплексного развития территорий, подчеркнул Рурин. Сейчас на территориях, где предполагается комплексное развитие, есть три вида домов — около 10% это здания, признанные аварийными до 2017 года, 15% — дома, признанные аварийными с 2021 по 2021 год, а 75% — ветхое жилье. Фонд предлагает ослабить ограничения на последующее использование земель под сносимыми аварийными домами, если это территория комплексного развития. Кроме того, предполагается отделить финансирование комплексного развития от обычного расселения аварийных домов.
В этом году уже приняты решения о выделении средств для комплексного развития двух территорий — в Марий Эл и Мурманской области. До конца года ожидается утверждение еще восьми проектов, рассказал Рурин. В целом в ближайшее время могут появиться 30 таких проектов, а до конца следующего года их число может вырасти до 90.
Признание здания аварийным
Обследование технического состояния зданий
востребовано при продаже/покупке, ремонте, после техногенных катастроф. Изучаться могут отдельные конструкции либо проводится комплекс работ. Услуга состоит из визуального осмотра, исследований с помощью специальных приборов, оборудования. Результатом становится комплект документов о состоянии силовых, прочих конструкций в зависимости от особенностей эксплуатации.
Услуга может быть заказана собственниками квартир в доме, который они считают непригодным для жилья. Существуют органы власти, уполномоченные надзирать, контролировать аварийность объектов на вверенной территории. Инициатива обследования может исходить от них. Порядок признания нежилого здания аварийным
копирует предыдущие исследования. Состав комиссии не отличается от исходного, решением так же становится подписанный всеми участниками акт.
Что получит взамен собственник нежилого здания?
События могут разворачиваться по-разному.
Например, в судебной практике есть споры, когда администрация не предлагала ничего взамен снесенному объекту недвижимости. Предприниматель обратился в суд, где ему было отказано. Затем он пожаловался в Верховый Суд РФ, который встал на его сторону – суд обязал местные власти руководствоваться нормативной базой ст. 239.2 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ, а также п. 10 ст. 32 ЖК РФ. Иначе говоря, предоставить истцу соразмерную компенсацию с учетом упущенной выгоды.
(Определение от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252)
Если власти предлагают квартиру или другое жилое помещение – их решение является незаконным. Компенсации подлежит аналогичный сносимому объект – нежилое здание или помещение в МКД.
Что делать собственнику:
- Во-первых, пригласить оценщика и оформить акт о рыночной стоимости нежилого сооружения (здания школы, кафе, торговой точки, склада).
- Во-вторых, направить ценное письмо с уведомлением о вручении в адрес местной администрации (исполком города или района). Сообщите о том, что требуете возместить стоимость или предоставить равноценное нежилое помещение (см. «Переселение из аварийного жилья«).
- В-третьих, ждать ответа администрации. Если в течение 1 месяца ответа не последует или получен отказ – обратиться за правовой оценкой в прокуратуру. Жаловаться нужно на действия/бездействия органа власти в зависимости от вашей ситуации. Если прокуратура не поможет, привлекать юриста и составлять иск в суд.
Необходимо помнить и о правах на земельный участок под нежилым зданием. Территория принадлежит ее собственнику, т.е. владельцу объекта недвижимости. При сносе здания власти не могут лишить собственника прав на земельный участок. Более того, разрешение на застройку этой территории также дает только собственник (ст. 263 ГК РФ). Один из вариантов – предложить властям выкупить землю по рыночной цене.
Итак, нежилые объекты признаются аварийными по аналогии с жилыми. Отличия связаны с выкупной ценой. Собственник вправе получить деньги за снос здания и земельный участок. Жилые помещения взамен нежилых не предоставляются.
Установление аварийности нежилых зданий – сложное, длительное и затратное мероприятие. Действия властей сводятся к тому, что они не хотят признавать объект непригодным к коммерческой деятельности. Нередко практикуется подмена понятий. Вместо «аварийного» здание признают по признакам «ветхим». Рассчитывать на компенсацию за снос уже не получится. И это всего лишь одна из уловок межведомственной комиссии. Их может быть гораздо больше, и не все собственники об этом знают. Если вы столкнулись с проблемой, обратитесь к юристам нашего портала. Они расскажут, можно ли признать ваше нежилое помещение аварийным, что требовать взамен сноса, а также где отстаивать свои права? Юридическая консультация позволит определиться с правовой позицией и не идти на поводу у местных властей.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Что происходит дальше
Принятое решение направляется муниципальным властям, которые готовят постановление о дальнейшей судьбе МКД. Если дом признан аварийным и принято решение о его сносе, то местные власти издают распоряжение о сроках расселения жильцов. Если МКД подлежит реконструкции, то в распоряжении определяются сроки ремонтно-восстановительных работ.
На основании Федерального закона № 185 от 21.07.2007 собственник получает иное жилое помещение, вместо квартиры, расположенной в ветхо-аварийном доме, либо администрация выплачивает ему выкупную стоимость недвижимости. Какой вид компенсации получит собственник, определяется соглашением между ним и муниципалитетом.
Арендатор, владеющий недвижимостью по договору социального найма, получает другое равнозначное благоустроенное жилье. Граждане, у которых единственная жилплощадь признана непригодной для проживания, могут получить квартиру из маневренного фонда.
Признание построек аварийными и подлежащими сносу. Новое в законодательстве
Сегодня мне хочется написать о развитии застроенной территории, на которой расположены объекты недвижимости не относящиеся к многоквартирным жилым домам. 17 мая 2017 Правительство РФ приняло Положение о признании объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов) аварийными и подлежащими сносу №577.
Что бы была ясность о каких объектах идет речь, напомню, что многоквартирным домом признается дом состоящий из двух и более квартир, и имеющий в своем составе общее имущество собственников квартир и иных помещений. На все другие объекты недвижимости, в том числе на индивидуальные жилые дома, коммерческую недвижимость и др., Постановление Правительства РФ №577 от 17.05.17 распространяет свое действие.
Итак, в силу ст. 46.10 ГрК РФ орган местного самоуправления может принять решение о комплексном развитии территории, если не менее 50% ее общей площади, состоит из участков, на которых расположены постройки признанные аварийными и подлежащими сносу.
Для признания недвижимости аварийной и подлежащей сносу проводится обследование ее фактического состояния, которое обеспечивает местная администрация путем заключения муниципального контракта со специализированной организацией.
После проведения обследования, специализированная организация дает заключение о состоянии того или иного объекта. Далее местная администрация создает межведомственную комиссию, причем в ее состав включается и собственник объекта недвижимости или иной ее правообладатель, правда только с правом совещательного голоса.
Рассмотрев отчет специализированной организации о состоянии объекта, межведомственная комиссия принимает решение о наличии или отсутствии основания для признания недвижимости аварийной и подлежащей сносу.
В случае признания недвижимости аварийной, уполномоченный орган местного самоуправления в течение 5 дней уведомляет о принятом решении собственников и правообладателей недвижимости, а также межведомственную комиссию.
Решение о признании аварийным объекта недвижимости, а также о его сносе может быть обжаловано в суде, и до вступления в законную силу решения суда, объект не сносится.
Постановление Правительства содержит четыре основания признания объекта аварийным. Такими основаниями являются:
- физический износ до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- получение повреждений в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, геологических процессов, если восстановительные работы невозможны или нецелесообразны;
- расположение объекта в опасных зонах схода оползней, селей, лавин, а также на затапливаемых территориях, если предотвратить разрушение объекта невозможно;
- расположение объекта в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, под такой зоной понимается территория на которых расположены объекты, и которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.
Теперь хочется упомянуть о сложностях, которые могут возникнуть в практики применения Постановления Правительства РФ.
Во-первых, специализированная организация, состоящая в договорных отношениях с администрацией, будет выносить заключения такие, какие нужны администрации, иначе контракт могут расторгнуть.
На практике возможна и ситуация, когда специализированная организация даже не посетит обследуемый объект, а отчет составит, или же явно не ветхое строение признает таковым.
В 2006 году произошло принятие Постановления Правительства № 47, в соответствии с которым теперь производится снос домов, находящихся в аварийном состоянии.
Чтобы жилище было признано ветхим, нужно последовательно реализовать следующие действия:
- в письменном виде сообщить о плачевном состоянии дома соответствующей комиссии (направить заявление);
- если из предыдущей инстанции вернется отрицательный результат, то следует посетить учреждение, оценивающее жилье на предмет непригодности и заручиться техническим заключением;
- направить в суд исковое заявление, приложив к нему предшествующий документ в качестве подтверждения своих слов;
- получить в технической лаборатории судебно-строительное заключение, определяющее состояние дома.
Обычно сносятся сильно изношенные строения, а также пострадавшие от аварии, пожара или взрыва.
О непригодности жилья также свидетельствуют следующие показатели: влажность более 60% и температура ниже 18 градусов в холодное время года, а также высота потолков менее 2,5 метров. Такие строения никто не станет сносить, но можно будет заручиться обязательством проведения капитального ремонта.
При расселении владельцев ветхих или аварийных квартир учитываются следующие нормы площади – на одного человека положено не менее 33 кв. м., а на каждого члена семьи – 18 кв. м.
Кризис в строительной области отрицательно отразился на расселении граждан из аварийных построек. Кроме того, число подобных зданий катастрофически увеличивается.
Обеспечение экономным жильем граждан, входящих в незащищенный слой населения (основное число проживающих в непригодных условиях относится к данной категории), возможно только при наличии объемных государственных вливаний.
Основной трудностью, возникающей в процессе решения проблемы расселения, является расхожее мнение чиновников в отношении величины предоставляемой взамен площади. Одни руководствуются ст. 50 ЖК РФ, гласящей, что каждый член семьи должен проживать в нормативном количестве квадратных метров, а другие – ст. 89 ЖК РФ, определяющей, что семья должна получить взамен помещение, по размеру не уступающее занимаемому ранее. Подобные споры возможны только в том случае, если речь идет о социальном найме жилья, так как собственник аварийной квартиры может получить вместо нее только аналогичное количество квадратных метров.
Ветхое жилье — жилье непригодное для проживания. Судебная практика
В судебной практике встречается позиция, согласно которой, ветхое жилье — это, по определению, — жилье непригодное для проживания. Например:
«..Юридическое понятие ветхого жилья — это жилье именно непригодное к проживанию, что подтверждается рядом правовых документов» (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.05.2014 по делу N 33-7217/14)
По другому делу суд указал:
Довод апелляционной жалобы о том, что в установленном порядке согласно заключению от 2011 года, указанный дом не признан аварийным, судебная коллегия не может признать обоснованным, поскольку спорный дом включен в Программу переселения граждан из ветхого жилищного фонда. В Программе под понятием «ветхие жилые дома» следует принимать жилые дома, отнесенные к категории непригодных для постоянного проживания на основании значительного физического износа..
Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.11.2012 по делу N 33-12732/2012).
Порядок признания помещения аварийным
В соответствии с положениями статьи 36 Федерального закона от 30.12.2022 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.