Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 2)
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 2)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проще предоставить необходимые сведения в регионах, которые освоили современный документооборот и межведомственный обмен данными. Рекомендуется уточнять, какие документы нужны для приватизации квартиры с учетом определенных начальных условий и утвержденных требований.
Какие документы нужны в МФЦ для продажи квартиры
Появление в России МФЦ сильно «украсило» жизнь простых граждан. Наверное, нет ни одного человека, который, хоть раз воспользовавшись услугами многофункционального центра, не оценил бы его удобство. Тем более, что сейчас появилась возможность вообще избежать очередей, предварительно записавшись на прием в удобное для себя время.
В самой процедуре продажи МФЦ вам не помощник – услуги проверки договоров на юридическую чистоту там не предоставляют. Хотя консультационную помощь, касающуюся списка документов, необходимых для продажи, непременно окажут. Как, впрочем, и непосредственно в Росреестре. Причем, совершенно бесплатно.
Другое дело, что, даже имея на руках все документы и руководствуясь положениями законодательства, не так-то просто составить безопасные ДКП, предварительный договор, соглашение о задатке.
Чаще всего на практике Продавцы недвижимости стремятся получить за свои квартиры не «сколько хотят», а «сколько необходимо». Например, для того, чтобы хватило на первый взнос за более просторную квартиру, и затем многолетние кредитные платежи находились на комфортном для семьи уровне. Или на другие цели. Им важно убедиться, что продаваемая недвижимость действительно может дать нужную выручку.
Потому что рынок позволяет установить любую цену. Но если вы оцените свою двухкомнатную «хрущевку» (да еще в аварийном доме или неблагополучном районе), в десять миллионов, то она «провисит» до скончания века, не найдя покупателя. Тогда как по средней или разумно заниженной цене быстро будет куплена людьми, которым их нынешнее материальное положение не позволяет «особо привередничать».
Недвижимость можно адекватно оценить двумя способами: самостоятельно или при помощи экспертных оценочных организаций.
Средняя стоимость услуг сертифицированных оценщиков – около 10 тысяч рублей. Отчеты они готовят, примерно, в течение недели. Время здесь не главное – Продавцу понадобится не меньше для вдумчивого самостоятельного анализа рынка. Что же касается денег, то здесь возможны варианты – затраты на оценщика могут как оказаться непродуктивными, так и принести весьма ощутимую выгоду.
Люди традиционно больше доверяют мнению экспертов, чем заверениям контрагентов. Следовательно, имея на руках экспертное заключение, Продавцу будет легче настаивать на записанной в нем цене. То есть, если оценочная компания установит цену на 200-300 тысяч выше, чем считал сам Продавец, то разница окупит не только оплату оценщика, но и позволит немного уступить Покупателю, при этом все равно оказавшись в выигрыше.
Но если мнение экспертов окажется противоположным, то утешением Продавцу послужит разве что то, что по адекватной цене квартира точно продастся. И достаточно быстро. Поэтому каждый Покупатель должен сам решить, вызывать ли ему оценщика.
Рекомендуется делать это, когда квартира, по мнению владельца, выгодно отличается от других, подобных ей. Следовательно, может быть продана по цене, существенно выше среднерыночной, основанной на метраже. Сертифицированный оценщик жилья либо подтвердит обоснованность мнения Продавца, либо опровергнет его. Ну что ж, это избавит собственника от лишней потери времени при попытках реализовать свою недвижимость по цене, которую никто из Покупателей не согласится принять.
Хотя, на практике иногда случается, что и слегка завышенная цена не становится препятствием для продажи. Например, если Покупатель по какой-то своей причине заинтересован в покупке именно этой квартиры (может, у него престарелые родители живут в соседнем подъезде). Лишний миллион за «двушку» он, конечно, не даст, но переплата в 200-300 тысяч может показаться ему вполне приемлемой.
Что такое приватизация
Приватизация жилья – это бесплатная передача государственного или муниципального жилого помещения в собственность граждан. Официальное название процедуры – «Передача жилых помещений муниципального жилищного фонда в собственность граждан в порядке приватизации». Регулируется она законом Российской Федерации от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
В соответствии с российским законодательством каждый гражданин страны имеет право один раз в жизни осуществить приватизацию: зарегистрировать свое право собственности или получить жилье в собственность. Исключение – дети, которым на момент регистрации права собственности было меньше 18 лет. По достижении восемнадцати лет они могут воспользоваться своим правом еще раз. Кроме того, чтобы приватизировать жилое помещение, необходимо согласие всех совершеннолетних граждан, которые в нем проживают.
Способы приватизации государственного и муниципального имущества регламентируются законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества.
Жилье, не подлежащее приватизации
Не всегда подача документов приводит к успешной регистрации муниципальной недвижимости в виде частной собственности. Могут возникнуть сложности, связанные с неправильно оформленными или просроченными документами, либо полным отказом по причине несоблюдения условий приватизации.
Федеральным законодательством вводится общее ограничение на приватизационные действия в отношении:
- комнаты в общежитиях, кроме случаев, когда недвижимость принята на баланс муниципалитета, однако передача официально не оформлена;
- недвижимость, расположенная внутри режимных населенных пунктов;
- служебные, ведомственные квартиры;
- недвижимость в аварийном состоянии, в зданиях с высокой степенью износа.
Документы для приватизации
Чтобы приватизированная квартира после смерти предыдущего владельца перешла по наследству, изначально необходимо правильно выполнить процедуру приватизации. Очень важным моментом является сбор документов. Существует минимальный набор бумаг, что могут понадобиться для прохождения процедуры. Но его могут попросить дополнить, если у исполнительных органов возникнут какие-то вопросы.
Прежде чем начинать процедуру приватизации недвижимости необходимо собрать следующие бумаги:
- договор соцнайма, касающийся квартиры, что приватизируется (если оригинал утерян, новую копию можно взять в органе, где ранее заключали рассматриваемое соглашение);
- в качестве альтернативы договору соц. найма можно использовать ордер приватизируемой недвижимости, но при наличии договора, запрашивать его не обязательно;
- справка о зарегистрированных в помещении людях (выдают в МФЦ или можно запросить на портале Госуслуг);
- паспорта заявителей (всех членов семьи, у которых этот документ есть и они имеют регистрацию в квартире), а также представителя заявителей, если не подаете бумаги лично;
- свидетельства о рождении зарегистрированных в приватизируемом помещении детей или если ребенок родился в другой стране (иногда может потребоваться свидетельство о смерти, проживавшего в квартире человека);
- документы, доказывающие, что у человека запрашивающего приватизацию, имеется российское гражданство;
- справка о неучастии в приватизации, если кто-то из зарегистрированных в квартире людей, отказывается от своей доли;
- согласие от всех проживающих в квартире совершеннолетних, на приватизацию объекта;
- заявление на получение государственной услуги по приватизации (можно не писать заранее, а составить, подавая документы).
Какие документы нужны для приватизации квартиры
Точный список документов лучше узнавать в ведомстве, которое занимается приватизацией в вашем городе. Общего федерального списка нет. А в регионах могут просить разные бумаги. Если интересно, сами сравните требования Москвы и Санкт‑Петербурга.
Вот примерный перечень для ориентира:
- Заявление о передаче государственного жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи, которые зарегистрированы с ним в квартире.
- Договор социального найма или ордер на приватизируемое жильё.
- Бумаги, подтверждающие гражданство.
- Письменные согласия на приватизацию или отказы от зарегистрированных в квартире жильцов.
- Документы о составе семьи: свидетельства о заключении брака, рождении детей.
- Справки, подтверждающие, что право на приватизацию не было использовано. Обычно за документом надо обращаться в местную администрацию.
- Согласие родителей или органов опеки, если один из будущих собственников несовершеннолетний.
Этот список может расширяться в зависимости от обстоятельств и требований конкретного ведомства. Тщательно ознакомьтесь с условиями и постарайтесь сразу собрать все нужные документы. Обратите внимание, что у некоторых бумаг может быть срок годности.
Сбор необходимых документов
Основной порядок, особенности и требования по приватизации указаны в ФЗ №1541-1. На каждом из этапов приватизационной процедуры инстанциям требуется свой особый список, однако основной внушительный пакет собирается для рассмотрения в муниципальный жилищный комитет и далее для Росреестра.
Жилье, не подлежащее приватизации
Не всегда подача документов приводит к успешной регистрации муниципальной недвижимости в виде частной собственности. Могут возникнуть сложности, связанные с неправильно оформленными или просроченными документами, либо полным отказом по причине несоблюдения условий приватизации.
Федеральным законодательством вводится общее ограничение на приватизационные действия в отношении:
- комнаты в общежитиях, кроме случаев, когда недвижимость принята на баланс муниципалитета, однако передача официально не оформлена;
- недвижимость, расположенная внутри режимных населенных пунктов;
- служебные, ведомственные квартиры;
- недвижимость в аварийном состоянии, в зданиях с высокой степенью износа.
Какие документы на жилье необходимы собственнику
На каждую квартиру (дом) бывают три вида документации:
- правоустанавливающая. Этими документами определяются основания, дающие собственнику право на конкретную жилплощадь. К ним относится ДКП, ДДУ и договор дарения, свидетельство наследования, судебное решение, акт приватизации и т.п.;
- правоподтверждающая. При помощи этих документов возможно удостоверить право собственности на недвижимость. До 31.01.1998 г. это было свидетельство права собственности, следом (до 15.07.2016 г.) была выписка из ЕГРП, а сейчас ЕГРН-выписка;
- техническая. В таких документах содержатся сведения о технических параметрах комнаты, квартиры или дома. Это паспорта технический и кадастровый (упразднен с 2017-го), техплан жилища, а также ЕГРН-выписка.
Кому выдается право на приватизацию?
Перевести государственную недвижимость в объект частной собственности может каждый гражданин дважды за жизнь: до наступления совершеннолетия и после.
Если несовершеннолетний гражданин до наступления 18 лет не воспользовался правом приватизации, то после 18 летнего возраста за ним остаётся возможность проведения данной операции всего 1 раз.
Возможность приватизации есть в следующих случаях:
- Приватизировать жильё может каждый, кто зарегистрирован в данной квартире. Не имеет значения, проживает он в ней по месту регистрации, или живет в другом месте.
- Для перевода изменения статуса жилой недвижимости, необходимо получить согласие от каждого, кто в ней зарегистрирован. Любой из участников спора имеет право на несогласие в приватизации. Причина может быть любой. Отказ оформляется в письменном виде. Если кто-то из зарегистрированных не согласен в приватизации, проведение данной процедуры становится невозможным.
Что нужно сделать для приватизации квартиры?
Для получения документов необходимых для приватизации, следует обратиться ближайшее отделение МФЦ или в муниципалитет населённого пункта. Там же будет предоставлена форма заявления.
В отделение БТИ выдается справка о том, гражданин ранее не участвовал в приватизации. Здесь же выдаётся технический паспорт квартиры и дома. Военнослужащие получают часть документов в воинской части. Представителям и опекунам несовершеннолетних, для получения документов нужно обратиться в органы опеки.
В определенных случаях требуется справка, подтверждающая гражданство. Она предоставляется миграционным центром. Большинство выданных справок обладает сроком действия. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам действует не более 30 дней. Техпаспорт квартиры не обладает сроком годности.
При заказе документов, рекомендуем записать срок действия каждой справки, ведь возможна ситуация, что некоторые справки изготавливается дольше срока годности других документов. В Москве большинство документов можно заказать через портал Госуслуги.
После подачи заявления на приватизацию, с предоставленным пакетом документов, срок рассмотрения не должен превышать 45 дней. По окончанию рассмотрения, заявителю предоставляется согласие или отказ на приватизацию.
При получении положительного решения будет выдан договор, который передаётся в Росреестр. Затем владелец получает выписку из Росреестра, подтверждающую право собственности. Чтобы избежать ошибок и не тратить своё время, рекомендуем доверить процесс приватизации юристу.
Когда могут отказать в приватизации?
Основная причина отказов происходит из-за подачи неполного пакета, либо из-за передачи ложной информации. Если были переданы справки с вышедшим сроком действия, их нужно незамедлительно обновить.
Практика показывает, часто отказ приходит по причине того, что заявление подаёт гражданин, ранее участвовавший в приватизации. Если хотя бы один зарегистрированный гражданин в квартире даст письменный отказ в разрешение на приватизацию, то данная процедура становится невозможной.
Далеко не всегда целесообразно получает в собственность муниципальное жильё. Если появилось желание приватизировать жилую площадь, рекомендуем посоветоваться с юристами для уточнения реальной необходимости данного процесса.
Если в скором времени дом будет признан аварийным, рекомендуем отказаться от приватизации, так как государство обязано предоставлять жильё тем, кто проживает в аварийных зданиях.
Обновлённое жильё может быть по качеству значительно лучше, чем-то, где проживали ранее. Вновь полученную квартиру, по договору муниципальной аренды, можно рассмотреть к приватизации.
Если дом уже обладает статусом аварийной недвижимости, то по закону приватизировать жильё в нём уже нельзя.
Что такое приватизация
Так что же такое приватизация квартиры? В 1991 году был принят закон, после которого появилась надобность в приватизации по всей территории России. Это случилось после распада СССР. Приватизировать значит брать в частную собственность государственную.
Для того чтобы пройти приватизацию, необходимо подписать договор. Платят только за техническую сторону заключённого договора. Приватизировать – как это? С помощью этой процедуры граждане становятся владельцами того помещения, в котором до этого были всего лишь квартиросъемщиками.
Если квартира состоит на учёте в муниципальном фонде или государственном, то её можно приватизировать. Процесс не является обязательным. Неприватизированная квартира является проблемой или нет? По сути дела это не имеет значения. Те, кто этого не делает, просто живут в квартирах, выданных государством по социальному договору о найме. Какой смысл в приватизировании жилой площади? После проведения этой процедуры жилая площадь поступает в полное распоряжение без риска её потерять.
Что и кому можно приватизировать
Основное правило приватизации – в собственность передают жилье, которое семья получает по договору социального найма. Это то жилье, которое выдает государство разным категориям нуждающихся в улучшении жилищных условий (перечень большой, главные – малоимущие, которые не в состоянии купить свою квартиру).
Получить жилье по договору социального найма как малоимущая семья сейчас очень сложно (даже в Москве квартиры дают «очередникам», которые зарегистрированы в начале 90-х), в других случаях это все же возможно:
- выселение из другого социального жилья, которое признано аварийным и расселено;
- различные социальные программы местного уровня (обеспечение жильем врачей, учителей и т.д.);
- предоставление жилья детям-сиротам, и т.д.
Как только жилье по договору социального найма получено, приватизировать его можно сразу (кроме сирот, они смогут это сделать только через 5 лет).
Есть несколько требований к нанимателям, которые могут приватизировать квартиру:
- гражданство РФ;
- регистрация в квартире по договору социального найма (фактическое проживание не обязательно);
- ранее право на бесплатную приватизацию не было использовано (ни одним из тех, кто будет приватизировать жилье);
- если кто-то из жильцов не хочет участвовать в приватизации – нужен его отказ.
- Жилье будет передано в собственность всех жильцов квартиры, которые не предоставили отказ от приватизации, включая несовершеннолетних детей.
- С несовершеннолетними ситуация особая – они тоже получают долю при приватизации, а не включать ребенка в приватизацию можно только с разрешения органов опеки (которое они, по традиции, почти не дают).
- Поэтому для несовершеннолетних сделано исключение – достигнув 18-летнего возраста, они снова получают право на приватизацию.
- К приватизируемой квартире тоже есть несколько требований:
- квартира ранее не была приватизирована и находится в муниципальной собственности;
- дому не присвоен статус аварийного;
- находится не в общежитии, в закрытом военном городе, не является служебной квартирой;
- не относится к стационарному учреждению социальной защиты в сельской местности (дом-интернат).
Кроме того, в некоторых случаях власти не дают согласия на приватизацию квартир в домах, имеющих культурную или историческую ценность. Прямого запрета на приватизацию такого жилья нет, но отказы бывают.
Для чего нужен кадастровый паспорт
- для регистрации в Росреесртре права собственности на вторичное жилье (если оно ранее не было зарегистрировано);
- при оформлении собственности на новостройку;
- по требованию банка (при выдаче ипотеки), покупателя квартиры (для проверки юридической чистоты квартиры) и других лиц;
- в целях узаконивания перепланировки квартиры;
- при судебных спорах (например, принудительное выселение человека) в суд требуется предоставлять кадастровый паспорт.
Существует три вида квартир, в отношении которых получают паспорта:
- квартира, находится длительное время в собственности без кадастрового (технического) учета (оформлением учета занимается собственник);
- наследственная квартира (паспортом занимается наследник);
- новостройка.
В первом и втором случае алгоритм действий является одинаковым, а в случае с новостройкой имеется небольшие отличительные нюансы.
Хоть приватизация формально заявляется как бесплатная, в реальности потратиться нужно. Общая сумма затрат зависит от того, на какой стадии до начала процесса находится оформление документов.
Потратить деньги придется на оформление таких документов:
- технический паспорт – минимум 1 200 рублей;
- выписка из ЕГРН – 350 рублей;
- доверенность (если кто-то не может подать документы лично) – 1 500 рублей;
- нотариально заверенный отказ от приватизации – от 3 000 до 4 000 рублей в зависимости от количества тех, кто отказывается;
- госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей, при подаче заявления через Госуслуги – 1 400 рублей.
Итого в самом экономном варианте придется потратить 1 400 рублей – это если все документы есть, а заявление на регистрацию подается через «Госуслуги».