Продавай землю, пока горячо. Что будет с ценами на недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продавай землю, пока горячо. Что будет с ценами на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.

Дома с высокими коммунальными платежами

Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».

Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.

Целью покупки дачи с земельным участком обычно считается ведение подсобного хозяйства, то есть покупателю важен и участок, а не только дом, отмечает Виктория Кирюхина. Зимой же, по ее словам, крайне сложно оценить геометрию участка, а также наличие под снежным покровом неровностей и уклонов, способных вызвать половодье весной. Многие хотят «на деле» выяснить также состояние плодовых насаждений — есть ли урожай, как плодоносят деревья, предупреждает эксперт.

Сергей Хахулин замечает, что, как и при приобретении квартиры в городе, многие покупатели дач обязательно интересуются у соседей реальным положением дел, затратами на владение участка, качеством обслуживания и прочее. Поскольку зимой дачи обычно стоят без дела, найти соседей, чтобы поговорить с ними, будет проблематично, добавляет эксперт.

На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.

Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.

Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.

Окунёмся в действительность

А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.

Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?

Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:

• в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
• реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
• банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
• растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
• на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).

Эти документы не нужны

• Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
• Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
• Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.

Пандемия коронавируса изменила правила игры на рынке загородной недвижимости. Эта осень может стать лучшим временем для продажи. Какие дома подорожают больше всего и как заключить выгодную сделку?

Почему подорожали загородные дома и когда прекратится рост цен

По данным исследования ЦИАН, средняя стоимость загородной недвижимости за год выросла на 18%. В конце августа дома стоили порядка 7,08 млн рублей. Для сравнения: ещё в начале лета они продавались в среднем за 6,71 млн. Таким образом, цены выросли на 5%. Год назад средняя цена загородной недвижимости была в районе 5,99 млн.

Больше всего дома подорожали в Краснодарском крае. Там цены выросли на 54% — до 20,46 млн рублей. В Москве они поднялись на 41% — до 37,6 млн рублей. В Московской, Ленинградской и Калининградской областях цены выросли на 39% — до 24,3 млн рублей, 16,7 млн рублей и 13,4 млн рублей соответственно. В Севастополе загородная недвижимость стала стоить на 37% больше. Теперь средняя цена там 17,5 млн рублей.

— В том, что загородные дома дорожают, нет совершенно ничего странного или удивительного. Во-первых, пандемия не закончилась. С границами история до сих пор довольно мутная. Особенно учитывая неприязнь Европы к российской вакцине и проблемы со въездом из-за того, что российские сертификаты на территории ЕС недействительны. Поэтому фокус покупателей переместился на загородное жильё и российские курорты. Во-вторых, стоит напомнить, что в первой половине года наблюдался сильнейший рост стоимости стройматериалов, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Он отметил, что были моменты, когда древесина стоила в четыре-пять раз дороже показателей прошлого года, дорожали арматура, сталь, железо. Другими словами, люди с головой ушли в строительство, спровоцировав огромный рост спроса, за которым начало расти и предложение. В результате себестоимость строительства выросла минимум на 20–25%, что отразилось на итоговых ценах.

Алексей Кричевский считает, что спрос на дома начнёт сезонно охлаждаться осенью. При этом серьёзный спад настанет только тогда, когда препятствия в передвижении по миру сведутся к минимуму.

— Если говорить о статистике, то ЦИАН абсолютно прав, и стоимость ИЖС только растёт. За год дома подорожали на 18%, а строительные материалы до 100–200% на отдельные виды. Особенно отличились древесина и металл. Поэтому выросла стоимость и готовых домов. Рост спроса продолжится и на дачи, и на дома не упадёт, а, скорее всего, в 2022 году останется на том же уровне. При этом стоимость объектов может возрасти. Стабилизация цен на строительные материалы не компенсирует рост оплаты за подрядные работы. Но этот рост не будет значительным, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Где лучше купить землю под дом в Подмосковье: поселок vs деревня

Будущий владелец загородной недвижимости стоит перед выбором: где купить участок под строительство дома — в коттеджном поселке или в деревне. При наличии финансовых возможностей большинство предпочитает все-таки первый вариант. Преимущества покупки участка в коттеджном поселке очевидны:

• Полный набор инфраструктуры . В поселках проведены вода, газ, электричество. Как правило, есть магазины, детские сады и школы, спорткомплексы, медицинские центры, салоны красоты, заведения общественного питания. Во многих деревнях нет даже газа.
• Безопасность . Территория коттеджного поселка огорожена и круглосуточно охраняется, ведется видеонаблюдение. В деревне за вашу безопасность никто не отвечает.
• Приватность . Личная жизнь в поселке скрыта от посторонних взглядов. В деревне бывает трудно утаить что-либо от соседей.
• Отсутствие социальных контрастов . Жители коттеджного поселка — люди примерно с одинаковым достатком, чего нельзя сказать о деревне. Большая разница в уровне доходов может стать причиной неприязни и конфликтов между соседями.
• Гарантия надежности сделки . Сотрудничество с известной компанией защищает вас от всякого рода неожиданностей. Покупая участок в деревне, легко столкнуться с мошенниками или просто недобросовестным продавцом.

Где лучше купить землю под строительство дома в Подмосковье. Недалеко от Москвы имеется множество мест, подходящих для купли-продажи:

• Северо-западное направление: Шаховская находится довольно далеко – на расстоянии 150 км. Граничит с Лотошинским, Волоколамским и Можайским районами. Транспортное сообщение – электропоезда или автобусы, но на дорогу придется тратить по 2, 5 – 3 часа. Стоимость земли – 350 тыс. руб. Самые дешевые участки в «Софьино».
• Луховицы находится в такой же удаленности, но направление – юго-восточное. Граница округа соприкасается с Рязанской областью. По местности протекает река Ока. Можно добраться на электричке или пригородным автобусом за 2 часа. Дачные участки сравнительно недорогие – 250 тыс. руб., участок с коттеджем дороже на тысячу рублей.
• Старинный город Талдом граничит с Сергиево-Посадским районом столицы и Тверью. В этой местности протекает 2 реки, построен канал, носящий имя российской столицы, много озер. Добираться 2 часа пригородным транспортом. Дачный дом стоит 220 тыс., земля – 500 тыс. руб.

Наиболее востребованным форматом на подмосковном рынке загородной «вторички» эксперты считают таунхаусы эконом- и комфорт-классов, находящиеся не более, чем в 30 км от Москвы. Их срок экспозиции обычно не превышает 3 месяцев. Загородные дома и участки без подряда средней ценовой категории, расположенные в той же зоне, могу ждать покупателя до полугода, коттеджи бизнес-класса – 10-12 месяцев. С ростом удаленности от МКАД – особенно при преодолении отметки 80 км – увеличивается и срок реализации, в первую очередь, это касается участков.

«В целом, при адекватном ценообразовании у собственника есть хорошие шансы продать свой объект загородной недвижимости в течение года, – добавляет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Однако бывают и сложные случаи, как, например, явно неудовлетворительное состояние дома или его расположение на обочине оживленной трассы – в таких ситуациях остается рассчитывать только на значительный дисконт».

Верным способом ускорить реализацию лота на массовом рынке загородной недвижимости является предоставление скидки. Для таунхауса достаточно дисконта в размере 3-5%, чтобы сократить срок экспозиции примерно на треть. Если речь идет о коттедже, даче или УБП, здесь катализатором процесса станет скидка 15-20% – она поможет найти покупателя в полтора-два раза быстрее.

Риэлторы говорят, что на нынешнем рынке «загородки» четко работает правило: если владелец объекта изначально устанавливает на него цену на 15-20% выше реальной рыночной, с большой долей вероятности он продаст его с течением времени на 25-30% ниже рынка.

Выбор бюджетного фундамента

Стоимость возведения фундамента в среднем составляет 20-30% от стоимости дома. На фундаменте экономить невозможно, но, зная особенности грунта на участке, можно выбрать наиболее рациональное решение. Только специалисты смогут точно определить характеристики грунта, глубину промерзания и уровень грунтовых вод (УГВ) после проведения инженерно-геологических замеров.

Чтобы построить дом недорого, можно использовать следующие варианты фундамента:

1. Столбчатый. Вы можете использовать бетонные столбы или построить опоры самостоятельно из кирпича или бетонных блоков. Такой фундамент подходит для деревянных или каркасных домов. Его нельзя возводить на участках с перепадом высот и высоким УГВ.
2. Ленточный. Вместо стандартной глубины 1,5-1,8 м фундамент закладывают под землю на 0,5-0,7 м. Подходит для большинства типов почв.
3. На винтовых сваях. Такой фундамент на 40% дешевле традиционного ленточного фундамента. Основная экономия достигается за счет отсутствия большого объема земляных работ, необходимости привлечения дорогостоящего оборудования. Может использоваться в сложных условиях — в прибрежной полосе, на склоне. Свайно-винтовой фундамент выдержит каркасные, деревянные, кирпичные и блочные конструкции.

Как сэкономить на материалах для стен

Недорогие дома для постоянного проживания необязательно строить из кирпича или камня. Основа — достаточно прочная композитная конструкция, состоящая из нескольких слоев.

• Сэндвич-панели — это энергосберегающий блок для строительства панельно-каркасных домов. Он состоит из слоя утеплителя между слоями ДСП, OSB, МДФ, фанеры и других материалов. Одна сторона служит экстерьером здания, другая — интерьером. Стоимость сэндвич-панелей зависит от толщины и характера утеплителя, а также от цены отделочного слоя.
• Балки — могут быть строганые, профилированные и клееные. При выборе между строганым и профилированным предпочтение отдается последнему. Вы можете сэкономить, выбрав пиломатериалы не самого высокого качества. Количество сучков и темных пятен не влияет на ее конструктивные качества, поэтому за стену можно смело брать 2 сорт.

Земельные участки в 20 минутах от Тюмени

Покупая участок в одном из коттеджных поселков от «Навигатор. Девелопмент», вы не только повышаете свой уровень жизни, но и надежно сохраняете капитал, потому что:

• Все участки уже имеют необходимую документацию, можно посмотреть все участки на кадастровой карте;

• Ко всем участкам уже подведены коммуникации;

• Во всех поселках проведены геологические изыскания;

• В поселках есть собственная сервисная компания;

• Поселки оснащены инфраструктурой для комфортной жизни.

Можно ли не регистрировать землю?

Так как дачная амнистия на земельные участки действует бессрочно, возникает ложное ощущение, что регистрировать ЗУ не обязательно. Мы рекомендуем оформить права:

• Пока полномочия не зарегистрированы, вы не можете распоряжаться своей собственностью. С ней нельзя совершать никакие сделки;
• Юридически, владение землей, на которую не оформлены права, можно считать самозахватом. Особенно, если участок уже увеличился за счет лишних соток;
• На такой земле не получится построить никакие капитальные объекты. Уведомление о строительстве должен подавать собственник или владелец участка. И вам все равно придется сначала зарегистрировать ее по закону;
• Сложность с подведением коммуникаций. Если земля не зарегистрирована, коммунальные службы вам откажут.

Похожие записи:

• Как оформить уход за человеком старше 80 лет и выплату 1200 рублей в месяц?
• Учет премий при расчете средней заработной платы
• Ежемесячная денежная выплата на проезд – 270 рублей